DR 088: 3 klíčové poměry k hodnocení investic do nemovitostí (# 1 je vše, co opravdu potřebujete)

Obsah:

DR 088: 3 klíčové poměry k hodnocení investic do nemovitostí (# 1 je vše, co opravdu potřebujete)
DR 088: 3 klíčové poměry k hodnocení investic do nemovitostí (# 1 je vše, co opravdu potřebujete)

Video: DR 088: 3 klíčové poměry k hodnocení investic do nemovitostí (# 1 je vše, co opravdu potřebujete)

Video: DR 088: 3 klíčové poměry k hodnocení investic do nemovitostí (# 1 je vše, co opravdu potřebujete)
Video: What is phishing? Learn how this attack works 2024, Březen
Anonim

Nedávno se několik posluchačů podcastu zeptalo na hodnocení investic do nemovitostí. Chtějí vědět, kolik nájemného by museli účtovat za konkrétní nemovitost, aby se stala "dobrou" investicí. Dobrou zprávou je, že hodnocení čísel je opravdu jednoduché.

Dnes se podíváme na 3 klíčové poměry, které můžete spustit na jakémkoli majetku. Použiji čísla z jednoho z mých investičních nemovitostí, abych procházel tím, jak funguje každý z těchto poměrů. Výsledky těchto jednoduchých vzorců vám pomohou zhodnotit potenciální investice do nemovitostí, které můžete uvažovat. Upřímně řečeno, používám pouze první z těchto tří vzorců, které můžete vypočítat v hlavě, abyste mohli zhodnotit nemovitost za cca 20 sekund.

Poslouchejte podcast

Můj majetek

Objekt, který budu používat v tomto článku, je 3 lázeňský ranč, který jsem koupil v roce 2009. Zde jsou čísla:

Nákupní cena: 42 000 USD Rehab a další náklady: 25 800 USD Celková investice: 67 800 dolarů Financovaná částka: 64 000 USD Hotovost investovala 3.800 dolarů Nájem: 895 USD HOA: $ 0 Měsíční splátka za hypotéku: 403,69 USD (P & I) Daně: 156,00 USD Pojištění: 33,00 dolarů Odhadované opravy: 66,58 dolarů za měsíc Odhadované roční volné místo 74,55 dolarů Čistý provozní výnos (nezahrnuje platbu za hypotéku): 6 778,44 dolarů (ročně) Celkový měsíční výnos (včetně hypotéky): 733,82 USD

3 klíčové poměry REI

Rent Ratio

Poměr pronájmu se vypočítá vydělením měsíčního nájemného podle celkových nákladů nemovitosti (kupní cena + náklady na financování + náklady na rehabilitaci):

nájemné = měsíční nájemné / cena nemovitosti

Například, pokud celkové náklady na nemovitost byly 100 000 dolarů a měsíční nájemné činilo 1000 dolarů, nemovitost by měla poměr pronájmu přesně 1%. V příkladu mého majetku výše je poměr nájemného o něco vyšší na 1,32% (895 dolarů / 67 800 dolarů).

Obecně hledáme poměr nejméně 1%. Někteří investoři, o kterých vím, hledají poměry až 2%. Je zřejmé, že čím vyšší je poměr, tím lepší jsou všechny ostatní věci. Zjistil jsem však, že pro jeden rodinný dům v dobré čtvrti v centru Ohia (kde investuji), 2% není možné.

Všimněte si, že tento poměr nemá vliv na výdaje. To je důležité pochopit. Nekupujeme nemovitosti s HOA (poplatky za sdružení vlastníků domácností) a my jsme schopni financovat nákupy za konkurenceschopné ceny. V důsledku toho jsem velmi spokojen s tím, že používám toto jako počáteční hodnocení nemovitosti.

Další dva poměry však ovlivňují náklady.

Cap Rate

Krátkodobá míra kapitalizace umožňuje stanovení a porovnání vlastností bez faktoringu ve financování. Vzorec je jednoduchý:

Cap Rate = čistý provozní výnos / celková cena

Čistý provozní výnos nebo krátký výkaz zisku a ztrát jsou založeny na ročních počtech a jsou hrubými nájemnými mínus veškeré výdaje, avšak bez části P & I hypotéky. U mnoha nemovitostí zahrnují náklady daně, pojištění, opravy a neobsazenost.

Mějte na paměti, že je důležité odhadnout náklady na opravy a volné pracovní místo. Uvidíte nad odhady, které používáme pro oba tyto náklady. Spuštěním čísel pro výše uvedené nemovitosti se dosáhne strop 10% (6778,44 dolarů / 67 800 Kč = 10%).

Obecně platí, že je potřeba nejméně 6% nebo vyšší. Zatímco pro naše investice ne vždy vypočítáme horní hranici (poměr nájemného je dostatečný), naše vlastnosti spadají do rozsahu 8 až 10%.

Mějte na paměti, že výše limitu nezahrnuje náklady na financování. Náš třetí a konečný poměr.

Hotovost v hotovosti

Konečným poměrem je návrat hotovosti z hotovosti. Vypočítejte tento poměr vydělením vašeho peněžního toku penězi, kterou jste investovali do nemovitosti:

Peněžní hotovostní výnos = peněžní tok před zdaněním / celkový peněžní tok

Peněžní tok před zdaněním je prostě roční nájemné snížené o všechny peněžní výdaje (včetně platebních výdajů na hypotéku). Použijte tento vzorec na svůj majetek nad výnosy peněz na hotovostní výnos vyšší než 50% (1934,16 dolarů / 3800 dolarů = 50,9%).

Nejvíce hledají poměr mezi 15 a 25%. Pro nás je skutečný poměr bezvýznamný. Jak můžete říci, čím více jste využili, tím vyšší je poměr. To však neznamená, že by investice byla rozumná. Absolutně se podíváme na skutečný peněžní tok, který věříme, že nemovitost bude generovat. Pozitivní cash flow je nutností. Vypočítat poměr peněžní hotovosti k vrácení peněz je pro nás malou hodnotou.

Pokud používáte jiné metriky k hodnocení investic do nemovitostí, sdělte je všem v níže uvedených poznámkách.

Doporučuje: