Rámec pro optimalizaci dluhu pro finanční nezávislost

Obsah:

Rámec pro optimalizaci dluhu pro finanční nezávislost
Rámec pro optimalizaci dluhu pro finanční nezávislost

Video: Rámec pro optimalizaci dluhu pro finanční nezávislost

Video: Rámec pro optimalizaci dluhu pro finanční nezávislost
Video: Is Whole Life Insurance a Scam? 2024, Březen
Anonim
Dluh je zajímavé zvíře. Většina z nás se dostává do dluhů, protože chceme něco, co si nemůžeme dovolit. Chceme soukromé školní vzdělání, abychom si půjčili 50 000 dolarů, abychom se naučili něco, co bychom se mohli zdarma naučit na internetu. Chceme, aby v našich 20 letech žil báječný životní styl, a tak jsme na našich kreditní kartě dali vše od jemného jídla až po návrhářské oblečení. Chceme přestat platit nájemné, a proto využíváme 4: 1, abychom vlastnili nemovitost, která by rozdrtila naše finance, pokud budeme potřebovat prodat na trhu.
Dluh je zajímavé zvíře. Většina z nás se dostává do dluhů, protože chceme něco, co si nemůžeme dovolit. Chceme soukromé školní vzdělání, abychom si půjčili 50 000 dolarů, abychom se naučili něco, co bychom se mohli zdarma naučit na internetu. Chceme, aby v našich 20 letech žil báječný životní styl, a tak jsme na našich kreditní kartě dali vše od jemného jídla až po návrhářské oblečení. Chceme přestat platit nájemné, a proto využíváme 4: 1, abychom vlastnili nemovitost, která by rozdrtila naše finance, pokud budeme potřebovat prodat na trhu.

Nedělejte si to. Dluh je projevem chamtivosti. Což znamená, že jsem jeden chamtivý bastard! Chtěl jsem žít hezčí životní styl a chtěl jsem se zbohatnout tak mladý, jak jen jsem mohl. Ve 20. a 30. letech se největší riziko, které jsem se obával, nebylo dostatečně riskantní.

Někteří z vás si možná myslí, že nejste chamtiví, že máte dluhy. Ale hluboko, víte, co říkám, je pravda. Nejen, že jste chamtiví, vy jste hnusný v bootování. Ale nestyděte se. Pokud se to podaří správně, chamtivost může být často dobrá, pokud jde o dosažení finanční nezávislosti dříve.

V tomto příspěvku se s vámi podělím o svou historii dluhu, po níž následuje rámec optimalizace dluhů, který vám pomůže rychleji budovat bohatství a zároveň minimalizovat šance na finanční výpad.

Procházka dluhovou cestou

S každým, kdo souhlasí s mým ratingem typu dluhů, je zde několik klíčových okamžiků v mém životě, kdy jsem se mohl dostat do dluhů nebo se skutečně dostal do dluhů.

Vysokoškolské ročníky 1995 - 1999: Měl jsem nulový dluh, protože moji rodiče zaplatili roční výuku ve výši 2 890 dolarů a 4 470 dolarů za pokoj a prkno, které jsem od té doby splatil. Záměrně jsem si vybral The College of William & Mary přes soukromou školu (~ 35.000 dolarů all-in v té době), protože jsem věděl, že kdyby po absolvování nemohla dostat korporátní práci, a to i při minimální mzdové práci, schopen rychle uhradit rodičům čtyři roky výuky. Navíc William & Mary je skvělá škola s malými třídami a krásným areálem. Byl jsem pokořený, že přijali dítě jako já, protože jsem na mém SAT neudělal dobře.

Vysoká škola William & Mary byla během mé doby tak levné jako státník.
Vysoká škola William & Mary byla během mé doby tak levné jako státník.

NYC 1999 - 2001: Pokračoval jsem v nulovém dluhu, protože nebylo co koupit a nikde jít, když pracujete 70 hodin týdně. Všechno, co jsem chtěla, bylo ušetřit peníze a spát s drahocenným časem, který jsem zanechal. Peníze, které jsem vynaložil, byly zpravidla účtovány na mou kreditní kartu, kterou jsem měsíčně okamžitě vyplatil. Kdybych si mohl dovolit koupit byt NYC, dostal bych spoustu dluhů. Ale při základním platu ve výši 40 000 dolarů za první rok a 55 000 dolarů v druhém roce jsem si nemohla dovolit koupit skříň, natož studiové studio.

SF 2003 (dluh začíná): Ve věku 25 let jsem byl neklidný, abych změnil svůj život. Měl jsem v banku několik set tisíc kvůli šťastnému výběru akcií (VCSY šel z $ 3 na $ 150 za několik měsíců) a agresivní úspory. Byl jsem * to * blízko, abych všechno zanechal a vrátil se do Honolulu, abych pracoval na zeleninové farmě dědečka. Místo toho jsem si vzal hypotéku ve výši 435 000 dolarů tím, že jsem koupil 580 500 dolarů 2/2 byt v Pacific Heights. Byt vypadal, že je v tom okamžiku nemilosrdný, protože má na parkovišti mrtvého, že na Manhattanu by stálo přes milión. Přes noc jsem byl oživen, abych vydělal více peněz díky dluhové zátěži.

SF 2005: Vzal jsem si hypotéku ve výši 1.288.000 dolarů tím, že jsem koupil 1.520.000 dolarů, 4 / 3.5 rodinného domu. Z nějakého důvodu jsem se nemusel bát na tolik dodatečných dluhů, protože jsem byl nablízku na 2/2 a 3/2 condos, které byly uvedeny na $ 1.1M - $ 1.2M a byly prodány za $ 1.3M - $ 1.4M! Za 120 000 dolarů více jsem dostal celý rodinný dům v dobrém sousedství, které mělo čtyři ložnice a tři a půl koupelny. Ano, bylo to blízko k rušné ulici, ale to bylo také nejlevnější rodinný dům, který jsem mohl koupit na severní straně SF s tímto typem stupnice. Agenta pro výpisy byla z města a dům byl uveden během Vánoc, kdy bylo mnoho lidí pryč. Cítil jsem příležitost a šel jsem all-in s tím, co jsem měl v té době.

SF 2007: Vzal jsem si hypotéku ve výši 560 000 dolarů poté, co jsem koupil prázdninový byt ve výši 715 000 dolarů v Squaw Valley, Lake Tahoe. Myslel jsem, že se dostávám k dohodě, protože prodávající koupili byt za 820 000 dolarů rok a půl dříve. V roce 2007 jsem byl na vrcholu svého finančního bohatství. Málokdy jsem věděl, že krize bydlení byla hned za rohem! Jako 30 let starý jsem si myslel, že nemůžu prohrát. Ale alespoň na papíře jsem ztratil BIG TIME.

SF 2014: Poté, co jsem strávil léta, když jsem se zbavil všech svých ztrát a začal jsem si užívat jako starší důchodce od roku 2012, vzal jsem po zakoupení opravného horního rodinného domova o 992 000 dolarů hypotéku. Dokázal jsem to částečně proto, že počátkem roku 2014 vypršela platnost pětiletého CD, což mi dalo 20% zálohu a 20% hotovost.

Znovu jsem procházel "co mám dělat s mým životním momentem" a zvažuji, zda bych se měl vrátit do Honolulu, abych byl bližší k rodičům, když jsem narazil na tento dům s panoramatickým výhledem na oceán s výhledem o 40% méně za cenu / sqft base než moje severní SF domov. Nemělo smysl, že cena bude obchodovat s takovou slevou, kde kdekoli jinde na světě, domy s výhledem na oceán prodávají značnou prémii. Musel jsem to mít.Objekt byl v tom, co jsem považoval za "neobjevenou" čtvrť, která právě prochází hlavním proudem.

Celkový odpočet hypotéky: $3,275,000

Sakra! To je spousta dluhů, které je možné přijmout do věku 37 let. Vezené izolovaně, 3,275 milionů dolarů je nesmírně bohatá částka, kterou si můžete půjčit. Pokud však porovnáte výši dluhu s jeho souvisejícími hodnotami aktiv a mým příjmem, zdá se, že dluhová hodnota je rozumnější.

Celková hodnota mých nemovitostí je zhruba 6 milionů dolarů. Hodnota mého dluhu k aktivům je tedy zhruba 54,5% aka poměr úvěru k hodnotě (LTV). Dnes mnoho bank vyžaduje, aby dlužník snížil 20% na nemovitosti, a tím poskytl dlužníkovi 80% LTV. V tomto ohledu jsem v penězích dobře.

Dále dnes nemám dluhy ve výši 3 275 milionů dolarů. Poté, co jsem zkontroloval hypotéční zůstatky na osobním kapitálu, můj hypoteční dluh je "pouze" 2 089 550 dolarů za ještě rozumnější poměr LTV ve výši 34,8%. To znamená, že mám asi dvojnásobnou částku vlastního kapitálu, jako dluh. Do 20 let mám v úmyslu dostat můj LTV na 0%, abych zajistil, že mám nejméně 6 milionů dolarů čisté hodnoty, abych předal mojí dědictví zdarma. Pokud nejsou špatní, v takovém případě pro ně žádná polévka.

Současný celkový dluh
Současný celkový dluh

Lake Tahoe Vacation nemovitost stojí asi 700.000 dolarů (54% LTV). Jediný rodinný dům Marina je v hodnotě asi 2 700 000 USD (30% LTV). Samostatný rodinný dům Golden Gate Heights stojí asi 2 000 000 USD (45% LTV). A byt 2/2 Pacific Heights, který jsem koupil za 580 500 dolarů v roce 2003, stojí v hodnotě přibližně 1 000 000 USD (0% LTV).

Na základě mých poměrů mi to nejsem. Zdá se, že tento způsob, jelikož celková výše dolaru je relativně velká ve srovnání s mediánem, který Američané mají.

Hodnota dluhu

Zde jsou některé důvody, proč se nestarám o to, že budete mít dluhy ve výši 2 miliony dolarů.

1) Sladší způsob bydlení. Ačkoli doporučuji živobytí jako chudáka ve věku 18 - 34 let, abych dosáhla finanční svobody dříve, po čtyřech letech mizerného bydlení po koleji jsem měl dost. Od svých 26 let jsem žil na hezčích místech ve srovnání s tím, co bych si pronajal, protože jsem si v písku vytáhl linii, která trávila více než 2 000 dolarů za měsíc k pronájmu.

Dnes je 26 let staré, že žije ve svém 2/2 parku v Pacific Heights. Totéž platí pro 28letého muže, který má vlastní rodinný dům v příjemném prostředí. Kdybych nekoupil majetek, dnes bych byl super tekutý. Ale já bych také nebyl schopen žít tak dobře, že jsem udělal 12 hodin denně za posledních 14 let.

2) Pasivní příjem. Moje nájemní nemovitosti generují zhruba 109.788 dolarů z příjmů z pronájmu po všech výdajích a před zdaněním. Samotný pronájem nemovitostí může pohodlně zajistit pro mě i mou ženu. Naneštěstí nestačí pokrýt náklady na pohodlné zvedání dítěte v San Francisku. Proto můj ruch, aby 200 000 dolarů + v pasivních příjmech.

Image
Image

3) Investiční sázka. Chcete-li ovládat 6 milionů dolarů v aktivech pouze za 2 miliony dolarů za smíšenou úrokovou sazbu ve výši 2,65% v nejlevnějším mezinárodním městě na světě, je to dlouhodobá sázka, kterou jsem ochoten vzít. Ačkoli San Francisco nyní prochází změnou ceny, budu býval, že ceny budou vyšší o 10-20 let později.

Byl jsem v mnoha významných mezinárodních městech a San Francisco je dobrá hodnota vzhledem k dostupným pracovním místům a příjmům. Například Vancouver je ještě dražší než San Francisco, přesto nemají desítky společností, které platí nové absolventy vysoké školy za 100 000 USD +. Ani Vancouver nemá VC a startovací ekosystém, který pomáhá řídit inovace. Kromě toho, že vidím data, vím, že tyto šest čísel příjmů pro 20-letounů jsou pravdivé, protože vidím, že většina žadatelů o nájemné považuje za pronajímatele.

San Francisco má tolik potenciálu
San Francisco má tolik potenciálu

4) Věčná motivace. Po 13 letech života v zámoří je život v Americe poměrně snadný. Pokud mi nevěříte, vydejte se na cestu do New Delhi a uvidíte, co skutečně vypadá. Můžete dokonce jít do rozvinutého Hongkongu a zjistit, jak málo se dostanete do bydlení za své peníze. Máme to tak dobře. Není divu, že většina z nás mluví pouze jedním jazykem a nemá tvar!

Kdybych měl v pasivním důchodu nulový dluh a 200 000 dolarů, jsem si jistý, že se změním na bezvýznamného dítěte s důvěryhodným fondem, který se rozhodne cestovat po celém světě po dobu jednoho roku poté, co začne pracovat jen pár let. Místo toho, abych v uplynulých osmi letech publikoval v průměru 3x za týden, možná bych zveřejňoval jednou měsíčně místo toho. Místo toho, abych reagoval na komentáře a e-maily, možná bych ignoroval všechny!

Vědět, že v hypotéčním dluhu, který je stále zbývá na výplatu, je 2.089.550 dolarů, a proto mě soustředí na optimalizaci svých financí. Mohl jsem přestat stavět svůj pasivní příjem, když generoval 80 000 až 100 000 dolarů ročně, ale pokračoval jsem kvůli touze poskytnout rodině nejlepší možný život.

V osobních financích, které jsem si troufal vyčíst, vidím mé čtyři hypotéky jako mé čtyři děti. Jeden už absolvoval vysokou školu (vyplatil v roce 2015), tři z nich nechali na další pět až deset let. Nezastavím optimalizaci svých finančních prostředků, dokud nezmizí všechny hypotéky, a zvláště když dojde k reálnému životu dítěte.

5) Celkový příjem může vyřešit zátěž. Všechno je racionální, pokud jde o financování. Když někdo prohlásí, že se dostali do dluhu z kreditní karty ve výši 70 000 dolarů a poté jej zaplatili za jeden rok, je to prostě proto, že měli dostatečně vysoký příjem, aby společnosti poskytující kreditní karty poskytly tolik dluhů a dostatek příjmů, aby mohli zaplatit tlačítko rychle vypnout.

Žádná banka by mi neposkytla tolik peněz, kdybych neměla dostatečně vysoký příjem na dostatečně dlouhou dobu. Ano, od roku 2012-2013 jsem byla zranitelná, protože jsem právě odešel z Corporate America se sníženým příjmem o 70%. Ale stále mám majetky, se kterými bych se mohl zbavit, aby splatil všechny dluhy, kdyby to nejhorší dopadlo. Svůj dluh jsem použil jako motivaci k tomu, abych se vrátil k místu, kde jsem byl i za hranicemi.

Žádné další dluhy pro mě

Navzdory mým důvodům pro přijetí dluhů již neplánuji dostat se do dalšího dluhu. Já jsem v podstatě půjčovat 10x můj pasivní příjem, který je mimořádně založený na doporučeném 3X maximálním dluhu. Ano, mám zdravý on-line příjmový tok z důvodu 1M + zobrazení organických stránek za měsíc, ale takové příjmy, jako je například sociální zabezpečení, nemohou být dlouhodobě započítány 100%.

V dnešní době je pro mě rozumnější investovat do levnějších projektů v oblasti nemovitostí po celé zemi, zaplatit stávající hypoteční dluh a snažit se hromadit co nejvíce peněz. Potřebuji být připraveni přežít v cyklu dolů vzhledem ke své dluhové úrovni.

Jsem psychicky připravena na 20% korekci v cenách pobřežních měst, podobně jako v posledním útlumu. Jinými slovy, očekávám, že hodnota nemovitosti klesne na 6,8 milionů dolarů z 6 milionů dolarů, což mi zanechává hodnotu LTV ve výši 41,6% z 34,8%. Také očekávám pokles příjmů z pronájmu o podobný rozsah až na 88 000 dolarů z 110 000 dolarů.

Vzhledem k mým očekáváním nyní budu muset vytvořit hodnotu 1,2 milionu dolarů a 22 000 dolarů v extra pasivním příjmu předtím, než dojde k bolesti. Hlavním způsobem, jakým se chystám nahradit takovou potenciální ztrátu, je budování mého on-line obchodu a generování mimořádných pasivních příjmů prostřednictvím financování nemovitostí. S 8% návratností je vše, co potřebuji, ve výši 275 000 dolarů, abych získal 22 000 dolarů. V současné době jsem dosud investoval 260 000 dolarů.

Ceny SF se konečně zpomalují, protože trh čeká na růst zaměstnanosti a příjmů
Ceny SF se konečně zpomalují, protože trh čeká na růst zaměstnanosti a příjmů

Celkový rámec dluhu pro finanční svobodu

Víme, že dluh nám může pomoci získat to, co naše chamtivé srdce touží. Ale příliš mnoho dluhů může zničit náš život. Proto můj rámec pro optimalizaci dluhů zohledňuje věk, příjmy, hodnotu aktiv a schopnost se zotavit z finančních kalamit. Budu používat dva poměry: Dluh / příjem a Hodnota dluhu / aktiv poskytnout směr podle věku pro agresivní, střední nebo konzervativní osobu.

Graf je založen na následujících předpokladech:

* Každý procentní předpoklad je maximální doporučení.

* Úrokové sazby zůstávají relativně nízké, např. 2% - 4% z desetiletého výnosu dluhopisů pro příští desetiletí.

* Dluh studentských půjček nepřesahuje 100% ročního hrubého důchodu.

* Dluh / příjem nesmí překročit 500% z velké části, protože instituce to neumožní.

* Po 30 letech by nemělo existovat žádný dluh z automobilů nebo kreditních karet.

* Každý si koupí domů ve věku od 25 do 35 let, aby získal neutrální inflaci.

* Nikdo nemá dluh z věku 60 let.

Image
Image

Čím více studuji graf, tím více se mi líbí myšlenka úplného zadlužení bez věku 45 let (konzervativní). Ale to bylo proto, že jsem byl tak agresivní, že jsem přijímal dluhy ve svých 20 a 30 letech. Pouze lidé s vysoce obhajitelnými a vysokými růstovými platy by měli zvážit cestu agresivní. V opačném případě může dojít k bankrotu a samotnému. Pokud si nejste jisti, postupujte podle mírné trasy.

Ideální scénář je agresivní využívání peněz ostatních lidí, když jsou mladí, bohatí a pak splácet veškerý dluh nejdříve. Pokud tak učiníte, každodenní pocit, že žijete z peněz domu, doslova i obrazně. Po dosažení věku 40 let bude vaše chuť k riziku klesat, zejména pokud máte závislé osoby. Proto vyčkejte více rizik, když jste mladší, takže máte více času na zotavení, pokud se něco pokazí.

Používáno moudře, dluh je skvělý nástroj, který pomůže urychlit finanční nezávislost. Jakmile kontrolujete poměrně velké finanční matice za nízkou cenu, můžete vybudovat malé jmění. Například moje portfólio nemovitostí o hodnotě 6 milionů dolarů, které stojí 53 000 dolarů za rok v odečitatelném podílu na kontrolu, se zvýší na 10 milionů dolarů za 20 let, pokud portfolio roste o 2,59% ročně. Dále bude celý dluh vyplacen. To mi zní docela dobře, když pracuji na budování dalších částí mé čisté hodnoty.

Načítání …
Načítání …
Načítání …
Načítání …

Příbuzný:

Vyplatit dluh nebo investovat? Implementujte FS-DAIR

Směrnice o nákladech na bydlení pro finanční svobodu

Čtenáři, jaký je váš současný dluh / příjem, hodnota dluhu / aktiva a věk? Podívejte se na všechny problémy s mým dluhovým průvodcem? Jsem rád, že udělám úpravy. A ano, mohu jen prodat nemovitost ke snížení dluhu, ale já jsem na prodejce stávka, dokud prodejní provize pokles o nejméně 50%.

Doporučuje: