Všechno, co potřebujete vědět o PMI na hypotékách FHA

Obsah:

Všechno, co potřebujete vědět o PMI na hypotékách FHA
Všechno, co potřebujete vědět o PMI na hypotékách FHA

Video: Všechno, co potřebujete vědět o PMI na hypotékách FHA

Video: Všechno, co potřebujete vědět o PMI na hypotékách FHA
Video: You Won't Believe Your Mortgage Options: Surprising Facts Uncovered! 2024, Březen
Anonim

V posledních třech letech změnila Federální správa bydlení (FHA) své předpisy týkající se pojištění soukromých hypoték (PMI). Tato pravidla změnila celou povahu PMI, neboť platí zejména pro hypoteční úvěry FHA.

Ačkoli FHA tweaks pravidla často, tam byly vlastně dvě významné změny: jeden dobrý, a druhý není dobrý vůbec.

Dobrou změnou je skutečnost, že společnost FHA v lednu roku 2015 snížila pojistné na hypotéku. Z negativních důvodů učinili PMI v podstatě trvalý v průběhu většiny hypoték, které pojišťují.

Dobrá zpráva: nižší PMI na FHA hypotéky

FHA učinila oznámení v lednu roku 2015, že FHA pojištěné hypotéky vznikly po 26. lednu 2015 by byly hodnoceny nižší poplatky PMI.

Je důležité si uvědomit, že na rozdíl od konvenčních úvěrů společnost FHA skutečně ukládá dvě hypotéky na hypotéky, které pojišťuje. (Poznámka: Dokumentace FHA ve skutečnosti označuje PMI jako prémie za hypotéku nebo MIP).

  1. Upstream MIP nebo UFMIP, což je jednorázový paušální poplatek, který je účtován jako procentní podíl z nové hypotéky, a
  2. Roční (nebo měsíční) minimální orientační cena, což je opakující se poplatek, který je založen na procentuálním zůstatku zůstatku hypotéky a který se každoročně přidává k uhrazení hypotéky.

FHA účtuje poplatek UFMIP, který se rovná 1,75% nové hypoteční zátěže. Tato sazba byla ne změna s oznámením z ledna 2015. Měsíční MIP však klesla a v podstatě k tomu došlo.

FHA má různé roční sazby v závislosti na velikosti úvěru a výši zálohy. Ale co je zdaleka nejčastějším typem úvěru pro dlužníky FHA - 30letá hypotéka s méně než 5% dolů a úvěrový zůstatek až do výše 625 500 USD - roční pojistná sazba klesla z 1,35% na 0,85%.

To znamená, že pokud jste dostali hypotéku ve výši 200 000 dolarů před 26. lednem 2015, roční pojistné by činilo 2.700 dolarů (200.000 dolarů x.0135) nebo 225 dolarů měsíčně. Ale teď by to bylo jen 1.700 dolarů (200.000 dolarů x.0085), nebo 141.67 dolarů za měsíc.

Uvědomte si, že roční roční minimální mzda je vypočítána na základě zůstatku hypotéky, nikoliv na původní částku úvěru. Vzhledem k poklesu zůstatku úvěru se roční prémie za MIP s tím sníží. Snížení sazby pojistného by však mohlo ušetřit peníze po celou dobu trvání vašeho úvěru.

Zdroje: Prověřte sazby FHA online na adrese LendingTree

Špatné zprávy: měsíční MIP FHA nelze zrušit

U konvenčních půjček může být PMI zrušeno, jakmile zaplatíte půjčku až na 80% nebo méně původní hodnoty vašeho domova. Kromě toho je věřitel povinen odstranit PMI - a to bez jakýchkoli kroků od vás - jakmile bude úvěr uhrazen až na 78% původní hodnoty nemovitosti, pokud jste na vašich platbách aktuální. To znamená, že s obvyklým úvěrem vaše celkové hypoteční splátky nakonec klesnou, když zaplatíte hypoteční zůstatek.

Tak tomu bylo iv případě hypoték FHA. To vše se však změnilo, když FHA vydala revidované pokyny platné pro úvěry počínaje 1. dubnem 2013 nebo později. V souvislosti s pokračujícím nárůstem pohledávek na selhání hypoték byla společnost FHA nucena zavést stálé MIP pojistné, aby pokryla své ztráty. (Stojí za zmínku, že ve stejném rozhodnutí FHA také zvýšila měsíční sazby MIP o 10 bazických bodů na všechny typy úvěrů.)

Co to znamená, že na většině hypoték FHA budete nadále platit roční MIP po celou dobu trvání úvěru. Téměř.

FHA skutečně vytvořila dvě různé schémata pro MIP. U úvěrů, u nichž domácí kupující zaplatí zálohu ve výši 10% nebo více, bude roční MIP zrušit buď na konci trvání úvěru, nebo po 11 letech podle toho, co nastane dříve.

U případných půjček, které zahrnují zálohu nižší než 10%, bude roční minimální platba po dobu trvání úvěru pokračovat. Bohužel půjčky se zálohami nižšími než 10% představují drtivou většinu půjček FHA, protože FHA vyžaduje pouze zálohu ve výši 3,5%. Termín půjčky neovlivňuje toto pravidlo, ať už uzavřete 15letou hypotéku nebo 30letou hypotéku.

Za zmínku stojí také to, že pokud vaše hypotéka FHA vznikla před 1. dubnem 2013, stále máte nárok na zrušení ročního MIP podle původních pravidel. Odstranění ustanovení o zrušení se vztahuje pouze na úvěry po tomto datu.

Jak se můžete zbavit MIP na úvěru FHA?

Existují v podstatě dvě možnosti: 1) splatit hypotéku FHA nebo 2) refinancovat hypotéku FHA na konvenční půjčku, která nevyžaduje PMI.

První možnost je poměrně samozřejmostí. Pokud splácíte svou hypotéku FHA dříve, budete v MIP platit méně, než byste jinak. Ale stále budete muset platit PMI měsíčně po dobu trvání vašeho úvěru.

U konvenčních půjček je typický požadavek na PMI pouze v případě, že si zakoupíte doma se zálohou méně než 20%, nebo pokud refinancujete svůj současný domov a nová hypotéka přesáhne 80% oceněné hodnoty nemovitosti. Klíčem k přijetí konvenční hypotéky bez refinancování PMI ve vašem domě, když budete mít alespoň 20% vlastního kapitálu v úvěru.

Zdroje: Kde najít nejlepší hypoteční sazby na refinancování

To se může stát buď proto, že tržní hodnota vašeho domova vzrostla od doby, kdy jste koupil dům, nebo protože jste zaplatil hypoteční zůstatek až do okamžiku, kdy nepřekročí 80% oceněné hodnoty nemovitosti. Ať tak či tak, vaše nové konvenční hypotéky nebudou vyžadovat PMI, pokud refinancujete v tomto okamžiku.

Měli byste refinancovat do konvenčního úvěru?

Často se kupující domů rozhodují pro dražší půjčku FHA, protože mají volnější kreditní skóre. Konvenční hypotéky však mají určité výhody oproti půjčkám FHA, včetně plateb v rámci předběžných plateb MIP a potenciálně nižších prémií PMI.

U běžných hypoték se však prémie PMI pro hypotéky s nízkou splátkou liší v závislosti na vašem kreditní skóre. V současné době se pojistné může pohybovat kdekoli od 0,55%, pokud máte kreditní skóre nejméně 760, na 2,25% pro kreditní skóre tak nízké jako 620.

Příbuzný: Jak zjistit skutečné úspory z refinancování hypotéky

Takže i když jste nevybudili 20% kapitál, musíte se úplně zbavit plateb PMI, můžete zvážit přechod na běžnou hypotéku. Pokud máte vysoké kreditní skóre, které vám zajistí velmi nízkou pojistnou sazbu PMI, refinancování může stát za to. Pokud však máte nízké kreditní skóre, refinancování by vás mohlo skutečně posaditvětší Platbách PMI, což činí měsíční splátky hypotéky vyšší.

Jedna další možnost, jak zabránit PMI

Existuje ještě jeden způsob, jak zabránit PMI na konvenční půjčku, a to tím, že provedete první / druhou kombinaci. Zde získáte novou první hypotéku, která se rovná 80% hodnoty vašeho majetku, a poté pokryjete zbývající zůstatek pomocí druhého hypotečního úvěru nebo úvěru na domácí kapitál (HELOC).

Je však třeba si uvědomit, že první / druhá kombinace obecně není volbou, pokud máte nízké kreditní skóre. Je to proto, že požadavky na kreditní skóre pro druhé hypotéky a HELOC jsou obecně vyšší než u prvotních hypoték.

Obvykle však první / druhá refinanční kombinace bude omezena na 80% nové první hypotéky a 15% na druhou hypotéku nebo HELOC. To znamená, že vaše současná hypotéka nesmí překročit 95% hodnoty nemovitosti; jinak budete muset dodat další hotovost, abyste snížili zůstatek úvěru na tuto úroveň.

Pokud však můžete použít buď refinanční strategii k tomu, abyste svou hypotéku FHA převedli na konvenční hypotéku bez PMI nebo nižší PMI, můžete eliminovat hypotéku FHA a PMI, které bude účtovat po dobu trvání úvěru.

Doporučuje: