Jak zabránit nájemníkům zneužívat nájem s více dlouhodobými hosty

Obsah:

Jak zabránit nájemníkům zneužívat nájem s více dlouhodobými hosty
Jak zabránit nájemníkům zneužívat nájem s více dlouhodobými hosty

Video: Jak zabránit nájemníkům zneužívat nájem s více dlouhodobými hosty

Video: Jak zabránit nájemníkům zneužívat nájem s více dlouhodobými hosty
Video: "I Was $800,000 in Bad DEBT" | Robert Kiyosaki | How To Pay Back Your Debt Fast 2024, Březen
Anonim
Při rezervování hotelové rezervace bude zástupce požádát o jednolůžkové, dvoulůžkové nebo vícenásobné obsazení a příslušné poplatky. Stejný nápad je i při pronájmu nemovitosti potenciálním nájemcům. Ti, kteří chtějí pronajmout váš majetek, jsou zapsáni do pronájmu převážně pro právní účely. Ti, kteří plánují zůstat ve vašem majetku, kteří nejsou na nájemní smlouvě, jsou považováni za hosty.
Při rezervování hotelové rezervace bude zástupce požádát o jednolůžkové, dvoulůžkové nebo vícenásobné obsazení a příslušné poplatky. Stejný nápad je i při pronájmu nemovitosti potenciálním nájemcům. Ti, kteří chtějí pronajmout váš majetek, jsou zapsáni do pronájmu převážně pro právní účely. Ti, kteří plánují zůstat ve vašem majetku, kteří nejsou na nájemní smlouvě, jsou považováni za hosty.

Někdy si nájemci zneužijí pronájmy tím, že mají více hostů k pobytu po dlouhou dobu. Samozřejmě, že přítelkyně zůstane na pár nocí týdně, nebo když rodiče navštíví několik týdnů najednou, je v pořádku. Nicméně, kde někdo nakreslí linku? I když je omezování hostů a jejich délka pobytu téměř nemožné, musí být v pronájmu nějaký jazyk a chápání, aby se nájemní smlouva nezměnila v penzion.

Během posledního hledání nájemníků jsem téměř přijal dva chlapce, kteří by plně využili nájemní smlouvu tím, že po celý rok budou mít dva až čtyři hosty. Zde je postup, jak se věci vyvíjejí.

ZABRÁNĚNÍ HOSTŮ Z PŘEDSTAVENÍ JEJICH VÍTĚVNOSTI

Můj hlavní pronájem je dvoupokojový, dva koupelny s parkováním v hezké části města. Rozhodl jsem se zvýšit žádanou cenu o 12%, abych využil současnou těsnost na trhu. Reálný rozsah, který bych mohl účtovat, byl mezi 3.500 až 3.800 dolarů na základě mého průzkumu trhu a já jsem se rozhodl střílet na vrchol.

Poptávka byla silná ve výši 3.800 dolarů, ale několik zákazníků, kteří projevili obrovský zájem na konci. Pak mě navštívil softwarový inženýr, který se právě přemístil do kampusu Google z San Franciska. Byl to pěkný chlapík, který získal příjmy z nízkých šesti čísel. Jeho spolubydlící by přišel příští měsíc příští měsíc od Bangalore v Indii pro interní převedení zaměstnání na Googlu na vízum L1.

Předtím, než jsem Skyped s potenciálním nájemcem z Bangalore, jeho spolubydlící byl tak dychtivý, aby mi zajistil místo, které mi nabídl, aby přišel domem večer a nechal se mnou 6.000 dolarů. Souhlasil jsem s ním a řekl jsem mu, že si nevyplatím vklad, dokud není rozhovor úplný a my všichni podepsáme nájem. Během konce své návštěvy se zmiňoval o tom, že jeho otec mu příští týden navštíví několik týdnů. Není problem.

Pak jsem se zdvořile zeptal, co s jeho matkou, bojí se, že by mohl říct, že jsou rozvedení nebo horší, zemřeli. On odpověděl, Má matka přichází taky a zůstane se mnou po dobu jednoho měsíce. Je to v pořádku?

Byl jsem překvapen trváním jejího pobytu a zeptal se ho:Kde by zůstala? Vzhledem k tomu, že bude mít spolubydlícího.

On zdvořile odpověděl, Ve svém pokoji, se mnou.

Uvědomuji si, že je společné, aby se rodiče ve věku 20 let společně usadili s rodiči, dokud nevytvářejí své finanční rezervy, ale nikdy jsem neslyšel o tom, že žije ve stejné místnosti s matkou po dobu jednoho měsíce, pokud děláte příjmy šesti osob. Proč ne jen dát své rodiče do levného motelu? Kromě toho není můj byt dostatečně velký pro čtyři dospělé.

Můj budoucí nájemce je buď velkým momem chlapcem, což může být dobré, protože když je mama doma, nebudou tam zuřivé strany, které by narušily sousedy. Nebo můj potenciální nájemce by mohl být nejistý ohledně své finanční situace nebo je super finančně. Zeptal se mě, zda mohu dát do klauzule, která říká, že bych například dva roky neposkytl nájem. Pokud budete neustále držet své rodiče, získájte alespoň své vlastní místo nebo místo s jednou ložnicí. Nepotřebují rodiče lepší?

Jako dospělý dospělý si nejsem jistý, jestli bych mohl dobrovolně žít ve stejné místnosti s jedním rodičem po dobu jednoho týdne, natož měsíc. Mohl bys? Chodil jsem situaci až do kulturních rozdílů. Můj nájemník se pak zmínil o tom, že pravděpodobně bude muset navštívit také své pět bratrů a sester z Indie. Jedna velká šťastná rodina.

Spolubydlící

My Skype se spolubydlícím, který se přestěhoval z Bangalore, byl v pořádku. Byl mnohem agresivnější a abrazivnější než 25 let. Když si pronajímatelé uvědomí ve svých středních dvacátých letech dva chlapce jako nájemníci, nemůžeme si pomoct, ale přemýšleme o stranických zvířatech, které narušují klid. Naštěstí se tito potenciální nájemníci nezdáli, že by se jednalo o party typu, jelikož oba šli do IIT Delhi, nejlepší univerzity v Indii s mírou přijatelnosti nižší než 2%.

Na konci zasedání Skype se potenciální nájemce také zmínil o tom, že jeho rodiče a sourozenci by navštívili z Indie, protože nikdy neviděli Ameriku. Jeho L1 Visa vyprší po třech letech a chce maximalizovat svůj pobyt tak, jak by měl. Pochopitelně, ale kde by zůstali a na jak dlouho jsem se zeptal?

"S sebou, samozřejmě v mém pokoji!" vykřikl ve velmi otráveném tónu, jako by vlastnil mé místo.

Pokud existuje jedna věc, na kterou se opravdu nelíbí, jsou to nedávné absolventy vysokých škol, kteří si myslí, že svět jim něco dluží, aniž by museli platit své poplatky. Jsem velice úcta k vašim starším, a toto kluk nevykázal žádné.

Teď dělám matematiku. Pronájem dvou chlapců, kteří mají nejbližší rodinu v celkovém počtu 15 lidí, kteří všichni chtějí navštívit, kdo ví, jak dlouho. Moji spoluobčané se chystají.

Přidání klauzule pro hosty v pronájmu

Nikdy jsem neměl nájemce za posledních 10 let, který pozval rodinu, aby s nimi pobýval více než dva týdny v době, natož měsíc několikrát ročně. Navíc jsem nikdy neměl nájemce, který nebyl "jednou jednotkou" - ať už je to pár nebo jediná osoba.V důsledku toho jsem nikdy neměl žádnou klauzuli, protože jsem naivně předpokládal, že všichni chtějí žít sami.

Potenciální nájemníci byli natolik pěkní, že aspoň mi řekli, že jejich rodiče chtějí nějakou dobu navštívit každý rok. Někteří nájemníci jednoduše přejdou na přistýlkách pro hosty, kteří nejsou na pronájmu a squat po celé měsíce nebo dokonce roky. Jakmile budete mít nájemce, který chcete za jakékoli porušení nájemného, je velmi obtížné vyloučit. Tento proces trvá nejméně šest měsíců, než se po vyslání oznámení o vystěhování postoupí k soudnímu řízení. Během těchto šesti měsíců může nájemce velmi snadno přestat platit nájemné.

Vzhledem k tomu, že jsem nechtěl, aby se v celém pronájmu nacházelo šest osob, které bydlely v mé jednotce najednou, jsem doplnil důležitou klauzuli o hostování, která stanovila, že nájemníci mají dovoleno až 30 dní v roce. Dny mohou být použity postupně nebo distribuovány po celý rok. Rozhodl jsem se 30 dní, protože to byla doba, po kterou první nájemník řekl, že jeho matka zůstane. Proto jsem se snažila být přizpůsobivé k jeho přání.

Pravidlo není striktně vynutitelné mnou ani nařízením San Francisca, ale přinejmenším mám nějakou čáru v písku, na kterou mohu poukázat a my se můžeme dohodnout.

Ukazuje se, že oba nájemci bránili jakoukoli klauzuli o hostování. Nedovedli pochopit, proč by jejich rodiče, bratři a sestry navštěvovali celé měsíce, nebyly ideální. Dokonce i poté, co jsem jim poskytl příklad rezervací hotelového pokoje pro jednu osobu / dvoulůžkový pokoj a vysvětlil jsem riziko odpovědnosti jako největší zájem, stále to nezískali. Napsal jsem:

Ahoj kluci, jsem si jistý, že všichni vaši členové rodiny jsou skvělí, ale prosím, pochopte, že mám pojištění pronajímatele, který zaplatím každý měsíc z důvodů odpovědnosti. Zde jsou některé příklady věcí, které se mohou vyskytnout, které jsou mimo naše ruce.

* Máma zůstává dva měsíce a ubližuje se po schodech. Máma se rozhodne, že mě nebo sdružení žaluje kvůli nějaké prasknutí na schodech, o kterých si nevíme.

* Táta náhodou opouští sporák a spálí po kuchyni, zatímco ti jsou v práci. Vaše pojistná smlouva o pronájmu by měla platit, ale kdo to ví? Jsem si jistý, že se mám zapojit do svého pojištění a proces bude jednou dlouhou noční můrou.

* Bratr má nějaké potíže s jinými majiteli kvůli nadměrnému šumu. Podávají stížnost a potrestávají mě za to, že není na nájmu. Jaké rozpaky a potíže pro mě během příští schůze HOA.

* Vaše matka opouští dveře kondomu nebo garážová vrata a je zde loupež cizí jednotky. Ačkoli říkáte, že jste zodpovědní, HOA půjde za mnou a pak se musím ujistit, že pokryjete škody.

Doufejme, že tyto příklady zdůrazňují mé rezervy pro několik dlouhodobých hostů.

Naštěstí nájemci odmítli smlouvu o pronájmu, protože v pronájmu odmítli mít klíčovou klauzuli. Ten nájemník již v SF později mi to připustil chtěl, aby jeho matka zůstala po dobu 6 měsíců najednou, a ne jen jeden měsíc. Každý pronajímatel, s kterým jsem hovořil, má klauzuli o omezení pobytu, která trvá od dvou nocí týdně po pět týdnů v roce celkem. Ačkoli teď mám hledat další nájemníky, cítím se lépe, protože můj byt se po celý rok nezmění v penzionu pro pár desítek lidí.

ROZHOVOR JE KEY

Každé město má různá pravidla pronájmu, která si musí být vědomi. San Francisco je známo, že je velmi pro nájemník vzhledem k omezené nabídce a relativně vysokým nájemným. Slyšel jsem o mnoha scénářích noční můry, kdy nájemníci požadují, aby se částka finančních prostředků pohybovala, nebo kteří jednoduše přikládali, aniž by platili měsíční nájemné kvůli nějakému konfliktu.

V ideálním případě byste chtěli, aby nájemce, který se o vás postará, platí každý měsíc včas, zachází se svými sousedy s úctou a nechává vás osamoceně. Abyste našli ideálního nájemce, musíte pečlivě prozkoumat jejich finanční situaci, zeptat se na jejich práci, porozumět jejich aktuální životní situaci a zjistit, co z nich dělá klíště.

Rozhovor je důležitý pro jejich poznání lépe. Někdy existují pouze kulturní rozdíly, které nelze překonat. Jinak by mohlo dojít k problémům se stabilitou mezi párem nebo rizikem zaměstnání, pokud potenciální nájemník pracuje ve společnosti, o které víte, že jde.

Je vždy lepší být v bezpečí než líto. Pochopte zákony o pronájmu měst, včetně bodů v pronájmu, které se vás týkají, a pečlivě promítajte nájemníky, kteří si myslíte, že budou nejlepšími nájemci pro vaše místo. Budete moci snížit obrat a zvýšit své štěstí v procesu.

PŘEČTĚNÍ: JAK MINIMALIZOVAT ZNEUŽÍVÁNÍ TENANTOVÉHO LEASINGU

1) Držte se 40X měsíční nájemné jako roční příjem nebo vyšší pravidlo snížit šanci mít nájemníky, kteří chtějí podnámit, AirBnB, nebo tajně najít další nájemníky, kteří nejméně sdílejí nájemné. Nejspíš jsme se tajně nahromadili do hotelových pokojů, abychom ušetřili náklady. Jako pronajímatel máte riziko odpovědnosti, které by mohlo způsobit velké poškození vašich financí. Získejte co nejvíce dlouhodobých hostů, abyste podepsali svůj pronájem.

2) Získejte pojištění pronajímatele a zastřešující politiku na ochranu svých aktiv. Zde je, jak funguje zastřešující politika. Tento článek pojednává o tom, kolik pojištění majetku byste měli získat. Plné zaplacení plného nájemného se stává druhotnou záležitostí, pokud máte k ochraně majetek. Nejdůležitější věcí, o kterou byste se měli zabývat, je odpovědnost, protože neustále se dějí nekontrolovatelné špatné věci.

3) Trávit čas dotazováním svého nájemce prostřednictvím e-mailu, telefonu, Skype a tváří v tvář. Sledujte jejich rychlé reakce a jejich zdvořilost.Tím, že se zeptáte na základní otázky týkající se jejich zaměstnání, jejich požadované délky pobytu a zájmů, měli byste být schopni získat dobrý nápad, zda budou respektovat váš nájem nebo zneužívat ho jako rozbitý stroj sódy.

4) Pokud máte obavy, přidejte klauzuli pro hosty. Ujistěte se, že procházíte každý jednotlivý bod pronájmu společně, takže neexistuje žádná nejednoznačnost. Je to všechno o nastolení očekávání brzy. Teprve když můj budoucí nájemník mi dal kontrolu vkladů, zeptal se na to, že jeho matka zůstává na měsíci. A teprve poté, co jsem dal 30-ti denní klauzuli, aby matka mohla zůstat měsíc, připustil, že jeho matka plánuje zůstat po dobu 6 měsíců. Na konci dne je to váš byt a vy a HOA rozhodnete o pravidlech. Pokud neporozumitelné pravidlo, jako je tichá doba po 10 hod., Prohraje jejich peří, pak pokračujte dál. Každý nájemník, který projeví obtěžování nebo otázky základních pravidel, bude pravděpodobně chtít je ohýbat.

5) Získejte kauci ve výši 1,5 měsíčního nájemného nebo více a vysvětlete jeho použití. S těžkým vkladem by měl nájemce pravděpodobněji dodržovat pravidla, způsobit menší potíže a škody a vyčistit místo při odchodu.

Budování doporučení budovy

Obchod kolem za hypotéku: LendingTree Hypotéka nabízí některé z nejnižších sazeb refinancování dnes, protože mají obrovskou síť věřitelů, z nichž se vytahují. Pokud chcete koupit nový domov, získat HELOC nebo refinancovat stávající hypotéku, zvážit použití LendingTree, abyste získali několik srovnání nabídek za pár minut. Úrokové sazby jsou zpátky dolů k nejnižším hodnotám vlivem obrovské volatility a nejistoty na trzích. Když banky konkurují, vyhrajete.

Podívejte se na možnosti davů na realitní nemovitosti: Pokud nemáte zálohu na koupi nemovitosti nebo nechcete svázat likviditu ve fyzických nemovitostech, podívejte se na společnost RealtyShares, která je dnes jednou z největších společností, které se dnes obrací na nemovitosti. Nemovitost je klíčovou složkou diverzifikovaného portfolia. Real Estate crowdsourcing také umožňuje být flexibilnější a chirurgické ve vašich realitních investic tím, že investujete mimo místo, kde žijete pro co nejlepší návratnost. Například sazba se pohybuje okolo 4% - 5% v San Francisku, ale přes 10% na Středozápadě, pokud hledáte přísné investování do výnosů. Zaregistrujte se a podívejte se na všechny investiční a investiční příležitosti v okolí Realtyshares. Můžete se podívat a objevit.

Přísný screening zajišťuje, aby se na platformě RealtyShares dostali jen ti nejlepší operátoři. Kliknutím zkontrolujte nabídky.
Přísný screening zajišťuje, aby se na platformě RealtyShares dostali jen ti nejlepší operátoři. Kliknutím zkontrolujte nabídky.

* Správa financí na jednom místě: Jeden z nejlepších způsobů, jak se stát finančně nezávislý a ochránit se, je získat zvládnutí vašich financí tím, že se zaregistrujete s osobním kapitálem. Jedná se o bezplatnou online platformu, která shromažďuje všechny vaše finanční účty na jednom místě, takže můžete vidět, kde můžete optimalizovat své peníze. Před osobním kapitálem jsem se musel přihlásit do osmi různých systémů pro sledování 25+ rozdílových účtů (makléřství, více bank, 401K atd.), Abych spravoval své finance v tabulce aplikace Excel. Nyní se mohu jen přihlásit do Osobního kapitálu, abych zjistil, jak fungují všechny mé účty, včetně mé čisté hodnoty. Mohu také vidět, kolik jsem utrácel a ušetřil každý měsíc prostřednictvím svého nástroje peněžního toku.

Konečně, nedávno spustili úžasnou Kalkulačku pro plánování důchodového pojištění, která přitahuje vaše skutečná data a provozuje simulaci Monte Carlo, která vám poskytne hluboký pohled na vaši finanční budoucnost. Osobní kapitál je zdarma a za méně než jednu minutu se zaregistrujte. Od té doby, co jsem v roce 2012 začal používat nástroje, jsem dokázal maximalizovat svoji vlastní čistou hodnotu a vidět, že to roste nesmírně.

Aktualizace pro rok 2018 a déle. Nyní je mnohem důležitější než kdy jindy sledovat vaši čistou hodnotu, protože již byly vyrobeny jednoduché peníze. Mám podezření, že do roku 2020 nepřicházejí do značné míry, jelikož jsme procházeli osmiročním býkem od finanční krize. Refinancujte hypotéku, zvyšte své úspory a sledujte své peníze jako jestřáb!

Doporučuje: