V oblasti nemovitostí se peníze uskutečňují na nákup, ne na prodej

Obsah:

V oblasti nemovitostí se peníze uskutečňují na nákup, ne na prodej
V oblasti nemovitostí se peníze uskutečňují na nákup, ne na prodej

Video: V oblasti nemovitostí se peníze uskutečňují na nákup, ne na prodej

Video: V oblasti nemovitostí se peníze uskutečňují na nákup, ne na prodej
Video: Top San Francisco Neighborhoods to Live In | San Francisco 2023 2024, Březen
Anonim
Brzy poté, co jsem sdílel svůj špatně načasovaný nákup na rekreačním pozemku v Lake Tahoe, se stala zajímavá věc. Nedaleký dům na stejné straně mé ulice se prodával za 1,56 milionu dolarů. Dům je ve stejném stylu jako moje s podobným půdorysem, ale má 20% menší část a poněkud horší pohled z důvodu několika stromů, které blokují oceán.
Brzy poté, co jsem sdílel svůj špatně načasovaný nákup na rekreačním pozemku v Lake Tahoe, se stala zajímavá věc. Nedaleký dům na stejné straně mé ulice se prodával za 1,56 milionu dolarů. Dům je ve stejném stylu jako moje s podobným půdorysem, ale má 20% menší část a poněkud horší pohled z důvodu několika stromů, které blokují oceán.

Sousední dům byl v průměrném tvaru stejně jako můj dům, když jsem ho koupil za 1,23 milionu dolarů na začátku roku 2014. Základní matematika vykazuje 2,3% zhodnocení ~ 27%, nebo 134% hotovost na hotovostní výnos na základě 20% zálohy. Při retrospektivním vývoji bylo doposud prospěšné posunout vyčerpaný 4% výnos CD do SF realit. Podívejme se, kolik toho tentokrát trh opravuje.

Pozvala jsem prodávající agenty, Nancy a Bob po prodeji, abych dostal hubený na trh a poskytl hodnocení svého domova. Po zhruba čtyřdenním rozhovoru mi poslali podrobnou zprávu o analýze ocenění a uvedli: "Byli si 85% jistí, že by mohli dostat za svůj dům alespoň 1,85 milionu dolarů." Celkový výnos by tedy činil 31% -35% nebo 155% -175% v hotovosti na hotovostní návratnosti zálohy, pokud zahrnete moje ~ 170.000 dolarů v remodelacích náklady. Hrubý zisk = 440 000 USD - 490 000 USD.

Všechny tyto údaje neznamenají nic, dokud se vlastně vlastně neprodává. Tyto údaje jsou prostě příjemné vědět, kdybych změnil názor, že vlastnictví San Franciska bude navždy. Žádné jiné mezinárodní město není tak levné, protože tolik rostoucích firem platí tak dobře. Pokud máte správné dovednosti, váš příjmový potenciál je neuvěřitelný.

Podívejte se na průměrné platy softwarových inženýrů pro některé z největších tech / internetových firem. Vynásobte tyto platy dvěma a na západním pobřeží máte typickou domácí buňku.

Když se Airbnb, Uber a Snapchat stávají veřejnými, dávejte si pozor!
Když se Airbnb, Uber a Snapchat stávají veřejnými, dávejte si pozor!

Peníze se uskutečňují při nákupu

Zde je zajímavost. Nancy a Bob se zmínili, že jsou to realitní kanceláře, kteří v roce 2014 zastupovali jediného konkurenčního kupce v mém domě!

John, zprostředkovatel z roku 2014, byl z města a vybral můj majetek jako laskavost pro prodejce, protože vyrůstal v vedlejším domě, než odešel na vysokou školu. On zastupoval dvě sestry, kteří se přestěhovali do Washingtonu. Ve věku 73 let John odešel před lety do důchodu ze své denní práce ve výrobě.

Původní požadovaná cena za můj dům činila 1,24 milionu dolarů a nabídla jsem 1,18 milionu dolarů, protože už na trhu již čtyři týdny - na delším konci pro normy SF. John měl na konci třetího týdne nabídku, ale nedostal dost dobrého, aby je mohl přijmout.

John nebyl spokojen s nabídkou ve výši 1,18 milionu dolarů, protože jeho kupci očekávali, že se bude "pátrat po cestě" v nabídce $ 1,4 - $ 1,5 milionu. Ale John přijal mou slovní nabídku poté, co jsem mu řekl, že s ním pracuji přímo, zaplatit agenta kupujícího polovinu celkové provize = 30 000 USD. Mají-li obchodní zástupce zastupovat, je to skvělá strategie, pokud víte, co děláte a důvěřujete někomu.

Vzpomínám si, jak jsem seděl s Johnem v kuchyni u čtyřicátých let a poslouchal všechny jeho příběhy o tom, jak vyrůstá. Řekl mi o slavném autora, který žil v šedesátých letech minulého století. Uvedl, jak stavitel, Henry Doelger, žil v domě přes cestu. Dokonce jsem ho požádal o nějakou životní radu, kdyby byl znovu 37. Řekl, Já bych ušetřil víc.

Po několika hodinách, kdy jsme se navzájem poznali, jsme se potřásli starou školou o mojí nabídce ve výši 1,18 milionu dolarů a můj slib, že s ním pracuji, aby transakce byla co možná nejsladší. Dosud jsme nepodepsali žádné doklady, ale cítil jsem, že je to někdo, komu bych mohl věřit.

Domníváte se, že můžete získat 3/2 rodinný dům v SF s výhledem na oceán za méně než 2 miliony dolarů? Absurdní!
Domníváte se, že můžete získat 3/2 rodinný dům v SF s výhledem na oceán za méně než 2 miliony dolarů? Absurdní!

Squeeze

O den později se mi John vrátil ke všem konfliktům a řekl, že má další vyšší nabídku, kterou musí předat prodejcům. Zdá se, že kupující vypadají ze dřeva, jakmile vědí, že byla zadána počáteční nabídka. Ačkoli byl zklamán, byla jeho věrnostní povinností svým prodejcům, aby předložili všechny nabídky.

Už jsem věděl, že dostávám dohodu ve výši 60 000 dolarů za to, že jsem se zeptal na základě komplic v té době. Byl to důchodce, který špatně prodával nemovitost. Na MLS měl nulový obrázek a v okně byl rozbitý znak "pro prodej". Nevěděl, jak využít internet, a proto byl tento majetek tak nedostatečně dostupný. Právě jsem se tak stalo, že jsem jezdil po okolí a hledal domy s výhledem na oceán, když jsem viděl zlomený nápis "na prodej".

Po dlouhé procházce v parku jsem volal Johna a bezvýhradně mi zvýšil nabídku o 50 000 až 1,23 milionu dolarů. Řekla jsem mu, že to byla moje nejlepší a konečná nabídka. Připomněla jsem mu také naši dohodu o vedení rukou. Jakmile slyšel zprávu, řekl mi, že bude ignorovat druhého kupce bez ohledu na to, co proti němu napadlo.

Až dosud jsem vždycky přemýšlel, jestli byl John vyjednavačem velmistrů, který mě vyděsil, aby mi zvýšil nabídku s falešným "Mám jinou vyšší nabídku". Je to obyčejná taktika, aby potenciální kupci mohli vytvářet emoční úzkost, aby zvýšili své nabídky. Teď vím, že byl upřímný.

"Byli bychom nabídli další cestu"

Řekla jsem Nancy a Bobovi, potenciálním realitním kancelářím, kteří navštívili můj dům tento příběh a řekli mi, že jejich klienti by nabídli "více" zpět v roce 2014.Když jsem se zeptal mnohem víc, odpověděli: "až do 1,35 milionu dolarů!" 1,35 milionu dolarů je na hřišti, protože by to znamenalo, že nemovitost je realistická 15% za 2,3 roku na základě komponenta 1,55 milionu dolarů, která se prodávala ve 3Q2016. 15% je stále zdravá 75% návratnost na 20% slevu.

Ptal jsem se Nancy a Bobové, proč nenabízejí víc, než vyhraje? Řekli, že když se obrátili na Johna, aby se obrátili na pult, řekl jim, že dohoda již byla ratifikována jejich žádost ignorovala. Tentokrát za mě John bojoval.

Vynaložení pár hodin na to, abych se seznámil s Johnem, mi zachránil + 120.000 dolarů, protože bych také v případě potřeby přišel na 1,35 milionu dolarů. Ztratil jsem se na nemovitosti před měsícem, kdy jsem nabídl $ 1.51 milionu a vítěz nabídl $ 1.8M! Ten dům byl uveden za 1,2 milionu dolarů. Nutso.

John mi řekl, že odešel do důchodu s dost penězi, aby mohl žít své dny. Proto se jeho priorita nesnažila získat špičkový dolar. Místo toho se o něj více zajímalo získání transakce v co nejjednodušší možné míře. To je přesně tak, jak se cítím jako předčasný důchodce. Jakmile máte dostatek peněz, začne ztrácet touha po více penězích. Jen chcete velkým tučným tlačítkem, které můžete stisknout, aby se věci staly.

Klíčový bod k zapamatování: V oblasti nemovitostí je získání práva na nákup klíčové. Vždy můžete refinancovat hypotéku, ale nikdy si nemusíte měnit kupní cenu! Skvělá kupní cena pomáhá vytvářet neustále nižší daňový základ, alespoň zde v Kalifornii kvůli Proposition 13. Velkou kupní cenou se také zlepšuje vaše vnitřní míra návratnosti.

Koupit rekordní jednání

1) Pochopte, co prodávající a realitní kancelář chtějí za vysokou cenu. Možná, že prodávající chtějí tříměsíční období zpětného pronájmu, takže mohou dělat výměnu 1031. Buďte flexibilní v pohybu. Možná, že prodejci chtějí zajistit, aby si noví majitelé udržovali svůj 70letý dub. Řekněte jim, že budete nejen udržet strom, ale pravidelně je stříhat a vykreslovat další dub, aby ho udržel. Budou tě milovat za to, že to říkáte kvůli emocím spojeným s nemovitostmi. Poslech je rozhodující dovednost.

2) Buďte člověk vašeho slova. Kdysi tu byla doba, kdy vaše slovo bylo vaší vazbou. Lidé se stále vločkovali, protože jsou nečestní a sobeckí. Osoba svého slova se zobrazí včas, odpovídá na všechny telefonní hovory a e-maily okamžitě a zaváže se k konkrétním transakčním milníkům podle očekávání, např. 3% vkladové peníze.

3) Vytvořte vztah s prodávajícím a agentem. Psát dopisy. Poslat obrázky. Trávit tolik času mluvit osobně nebo přes telefon. Pochopte, že je mnohem těžší poskakovat člověka, jakmile vytvoří spojení. Stejný koncept platí i pro lidi, kteří se pokoušejí vyjednat odstupné. Většina z vás by nikdy nezasazovala své rodiče, sourozence nebo milujícího manžela, jen aby získala více peněz. Lidé se starají o lidi, kteří mají rádi.

4) Získejte dost inteligentní, abyste důkladně porozuměli procesu realitních transakcí a dokumenty, abyste mohli použít strategii přesvědčování prodejce, aby vás zastupoval. Nebudete mít jen vnitřní válec na všechno, co přichází, budete také moci rozdělit 2% - 3% provize šetří zastupováním obou stran. Internet by vám měl poskytnout 80% informací potřebných k obchodování. Zbývajících 20% bude získáno tím, že se v sušičce vylepšujete otvory.

5) Metodicky rozšiřte svou síť. Vaše místní realitní komunita je poměrně malá. Čím víc lidí víte, tím vyšší je vaše šance na to, abyste se dostali do čela na off-market příležitost nebo uzavřít dohodu za příznivějších podmínek. Řekněme, že průměrný člověk vlastní dům již 7 let před prodejem nebo přesunem. Pokud se jednoduše seznámíte s jedním realitním kancelářem za měsíc, ať už se budete chtít pobavit, rozšiřte svou síť o 84 realitních kanceláří.

Bylo to skvělé dva a více let, co žije v mém domě. Vyjíždějící paluba z hlavní ložnice je hotová a čeká na závěrečnou inspekci. Zbývá jen trochu terénní úpravy. Radost z nemovitostí odfrkne radost z investování na akciovém trhu. Není to legrace být pasivním investorem, který sbírá dividendy, zatímco skutečné peníze získávají vrcholové vedení a většinové akcionáři.

Byť schopen využít 2,5% hypoteční sazbu, zatímco jsem schopen odečíst úroky z mého příjmu, se cítí téměř nelegální. Vědět, že nemovitost ocenila asi 30%, je jen polevou na dortu, protože nemám v plánu prodat. Místo toho plánuji vychutnat si domov alespoň po dobu dalších 2-5 let, pronajmout si to za více polopasivní příjmy a pak si koupit další sladkou podložku, abych žil zbylých dnů.

Peníze se uskutečňují na nákupu, protože trávíte méně, než je nutné, díky obratným vyjednáváním. Peníze jsou ne na prodej, protože moudrý člověk drží navždy.

DOPORUČENÍ

Najděte co nejvíce nabídek hypoték: LendingTree umožňuje porovnávat nabídky od několika bank z jejich obrovské sítě věřitelů a najít nejlepší nabídku pro vás. Pokud hledáte koupit nový domov, získat HELOC nebo refinancovat stávající hypotéku, zvážit použití LendingTree, abyste získali několik srovnání nabídek za pár minut, neboť je tak brutální, abyste si v dnešní době získali hypotéku. Když banky konkurují, vyhrajete.

Investice do nemovitostí více chirurgicky: Pokud nechcete neustále platit masivní daně z nemovitostí, nemáte zálohu na nákup nemovitosti nebo nechcete svázat vaši likviditu ve fyzických nemovitostech, podívejte se na RealtyShares, jedna z největších nemovitostí crowdsourcing společnosti dnes. Můžete investovat do obchodů po celé zemi za pouhých 5 000 dolarů.Historický výnos byl v rozmezí 9% - 15%, což je příznivě srovnatelné s historickými výnosy na burze cenných papírů. Je to zdarma prozkoumat a mají tu nejlepší platformu. Investoval jsem přes 800 000 dolarů s RealtyShares, abyste využili levnější nemovitost v srdci s čistými výnosy z pronájmu, které jsou o 4 až 5 procent vyšší.

Přísný screening zajišťuje, aby se na platformě RealtyShares dostali jen ti nejlepší operátoři. Kliknutím zkontrolujte nabídky.
Přísný screening zajišťuje, aby se na platformě RealtyShares dostali jen ti nejlepší operátoři. Kliknutím zkontrolujte nabídky.

Aktualizováno pro rok 2018 a dále.

Doporučuje: