Zvyšování pasivního příjmu prostřednictvím pákového efektu a arbitráže

Obsah:

Zvyšování pasivního příjmu prostřednictvím pákového efektu a arbitráže
Zvyšování pasivního příjmu prostřednictvím pákového efektu a arbitráže

Video: Zvyšování pasivního příjmu prostřednictvím pákového efektu a arbitráže

Video: Zvyšování pasivního příjmu prostřednictvím pákového efektu a arbitráže
Video: TOP 5 Proč lidé nepochází ze Země 2024, Březen
Anonim
Nekonečný pohled na západ slunce v Golden Gate Heights, San Francisco
Nekonečný pohled na západ slunce v Golden Gate Heights, San Francisco

Počátkem roku jsem měl pěkný rozhovor s dobře známým angličským investorem v San Franciscu o riziku a odměně. Měl jsem z peněz, který vypršel pět let, dostal peníze a chtěl jsem si poradit, co s tím dělat. Zeptal jsem se jemu, zda by na tomto býčím trhu vydělával nebo dlužil dluh. Odpověděl: "Sam, vždycky se mi líbí. Je to tak, jak jsem si udělal své jmění. "Tento investor v angličtině má cenu mezi 50 až 100 miliony dolarů.

Samozřejmě nemůžete jen využít nějakou starou investici. Investice musí být něco, co znáte poměrně dobře a má dobrý profil rizika / odměny. Jediná věc, se kterou budu mít důvěru, je majetek. Všechno ostatní vypadá trochu jako legrační peníze.

Ačkoli jsem před několika lety opustil svou práci a vyzkoušel si ruku v podnikání, jsem relativně riskantní osoba, protože jsem za posledních 15 let viděl tolik štěstí, které se staly a ztratily. Kdybych byl riskantní, udělal bych to, co dnes dělá tolik statečných lidí, a opustil jsem se, jakmile jsem měl obchodní myšlenku, namísto metodického měsíčního svitu před a po práci po dobu tří let, než jsem vyjednával o odstupu. Snídaně, na kterou jsem chodil deset let, když jsem pracovala, mi říkala, že v průběhu boomu dot com v roce 2000 to bylo v hodnotě 3 miliony dolarů. V minulém měsíci jsem se vrátil za staré časy a ještě je tam!

Navzdory své averzi vůči riziku se domnívám, že by peníze měly být využity ke zvýšení kvality vašeho života a lidí, na kterých vám záleží. V důsledku toho jsem nedávno udělal něco, co se může zdát finančně riskantní, ale myslím, že tento krok ve skutečnosti snižuje můj finanční profil, protože jsem měl šanci plně zpracovat situaci.

Nakonec jsem našel svůj panoramatický výhled na oceán Golden Gate Heights domů! Místnost s výhledem byla na seznamu věcí navždy. Ale nikdy mě nenapadlo, že se podívám do San Francisca, přestože jsem tak blízko k oceánu, protože jsem si myslela, že takové domy budou nedostupné. San Francisco má již nejvyšší medián jednotné ceny rodinného domu v zemi za 1 milion dolarů. Přidání panoramatického výhledu na oceán by způsobilo, že ceny budou pobuřitelné, nebo jsem si myslel.

Je to stejný kormidelník, který nikdy nevyžadoval super model, protože si myslíte, že ona nebo ona řekne ne. Musíte se zeptat a jsem si jistý, že jakmile to zkusíte, budete překvapeni.

Po strávení měsíců agresivně hledáním dalšího ideálního majetku v rámci svého rozpočtu jsem našel doma za méně než polovinu nákladů na můj stávající dům na základě cen za metr čtverečních. Jak je to možné, můžete se ptát? Čím dál na západ od centra města a ve vyspělých čtvrtích, levnější ceny jsou obecně (viz grafiku, kterou jsem vytvořil v Best Place to Buy Property v San Franciscu dnes). Ale nejdelší vzdálenost, kterou budete někdy být, je 7 mil, protože San Francisco je 7 x 7 mil velkých. Vzhledem k tomu, že do kanceláře v kanceláři budu jen dvakrát týdně, nevadí mi další 15 cestujících. Abych mohl sledovat, jak slunce chodí do oceánu každý den po celý zbytek života, je neocenitelné.

RIZIKO NABÍDKY NEMOVITOSTI NYNÍ

Nákup nemovitostí v roce 2014 není tak dobrý jako nákup nemovitostí v letech 2011-2013. Ceny ve velkých městech, jako je Miami, Las Vegas, Phoenix, Los Angeles, New York a San Francisco, se v posledních letech značně zvýšily. Nemohl jsem však koupit majetek v letech 2011-2013, protože jsem byl uprostřed odchodu ze své práce a neměl jsem dostatečně velkou částku za to, co jsem chtěl. Potřeboval jsem dokázat, že mohu vytvořit vlastní bohatství alespoň několik let, než si koupím jiný majetek. (Viz: Kolik potřebuji, aby se podnikatel nahradil mým dnem pracovního příjmu?)

Několik pozitivních věcí se odehrálo od práce. Nejprve jsem se nepoklesla na dno tmavě modrého moře, ale zachytila vlnu růstu v mém podnikání. Nad každou novou minutou, kterou jsem strávil online, jsem dostal strach z neúspěchu. Za druhé, velká část změn přišla z pětiletého CD, o němž jsem se zmínil dříve. Skvělá věc o tom, že své peníze odložíte na CD nebo na dlouhodobé investice, spočívá v tom, že si zvyknete nevidět nebo potřebovat peníze - velmi podobný tomu, že jste se zaplatili nejdříve nebo maximálně vydělali 401k. Chtěla jsem investovat CD do něčeho mnohem hmatatelnějšího nebo obohacujícího, než jen snažit se vydělat více peněz. Konečně a co je nejdůležitější, ocenění mého primárního majetku bylo balistické.

Napsal jsem příspěvek 13. března 2014 s názvem "Zillow je zlomený nebo jsme v masivním bublině bydlení", abych si mysl myslel rovnou, než vlastně koupil jiný majetek. Když jsem napsal příspěvek, ocenění se zvýšilo každý den po dobu devíti měsíců za sebou a dosáhlo 60% zisku, což nemělo žádný smysl. Byla jsem naprosto jistá, že graf začne vyrovnávat. Ale to vůbec nebylo. Jeho ocenění ve skutečnosti kleslo o dalších 30% o čtyři měsíce později.

Zde je cenový graf mého předchozího primárního bydliště 10 let na Zillow:

Bez ocenění ceny nemovitostí z mých existujících nemovitostí, které jsem koupil v letech 2003 a 2004, bych měl mnohem obtížnější rozhodnutí o koupi více nemovitostí v SF, a to i s nájemnými výnosy. Ale spojením ocenění portfolia nemovitostí se skutečností, že jsem koupil domů o 50% levnější než můj stávající domov, jsem se odvážil.
Bez ocenění ceny nemovitostí z mých existujících nemovitostí, které jsem koupil v letech 2003 a 2004, bych měl mnohem obtížnější rozhodnutí o koupi více nemovitostí v SF, a to i s nájemnými výnosy. Ale spojením ocenění portfolia nemovitostí se skutečností, že jsem koupil domů o 50% levnější než můj stávající domov, jsem se odvážil.

Měl jsem 30letý realitní veterán a celosvětový výrobce za první místo pro svou firmu, který mi dal druhý měsíc volné zhodnocení svého domu a řekla, že v tabulce mohu získat první absurdní hodnotu "žádný problém". nevěřila jí, protože vím, že můj domov a vím, že strategie, která zamezila klientům, aby zablokovali výpis.

Poté jsem musel provést oficiální posouzení svého primárního bydliště jako součást procesu žádosti o hypotéku pro nový domov Golden Gate Heights. Tato čísla se náhodně dostala až k první absurdní hodnotě. Takže možná, jen MAYBE, dům stojí za Zillowův první odhad, ale rozhodně ne za poslední odhad. Několik nedávno zavřených domů za 1 500 dolarů a 2 200 dolarů za metr čtvereční, což způsobuje, že celé čtvrti se dostaví. Ale tyto domy jsou na klidnějších ulicích nebo jsou více upgradovány, a Zillow nedokáže rozlišovat.

Logika by říkala, že když se ceny zblázní, je to dobrý čas prodávat. Ale myslel jsem si, že rok 2012 je slušný čas prodávat také (díky bohu, že jsem neudělal). Možná jsem absolutně hloupý, že prodávám teď, ale pokud budu prodávat svůj domov, nevěděl bych, co s výtěžkem pohodlně dělat, protože už mám příjmy z mé pětileté CD, kterou musím dát do práce. Získání 0,1-0,2% na peněžním trhu není volbou. Navíc, kdybych prodal svůj domov, obávám se, že od severního konce San Franciska navždy budu ceněn (Pac Heights, Marina, Cow Hollow, Presidio Heights).

Nejlepší čas k nákupu nemovitosti je, když si ji můžete dovolit, protože dlouhodobé zhodnocování cen je zpravidla vždy vzhůru a vpravo kvůli inflaci. Vzhledem k tomu, že cena cen nemovitostí je několikanásobně vyšší než váš plat, je pro jednotlivce těžké dohnat, např. 10% zhodnocení domova ve výši 1.000.000 dolarů vyžaduje 100% zhodnocení na plat 100.000 dolarů, jen aby zůstal rovnoměrný.

Poznámka: Rozhodla jsem se, že nebudu zdůrazňovat konkrétní ocenění svého domova, přestože by to usnadnilo pochopení, protože tam jsou čtenáři z celé země a ze světa, kteří by to považovali za špatnou chuť. Procenta by měla být schopna to udělat. Ale protože jsem již v předchozích příspěvcích veřejně uvedl svou touhu vydělat pasivní příjem 200 000 dolarů, zdůrazňuji čísla dluhů a nájemného v další části.

ZVYŠOVÁNÍ PASIVNÍHO PŘÍJMU PŘEDCHOZÍM

Ideální výše hypotéky je $ 1 milion dolarů, pokud můžete vydělat příjem ve výši ~ 200 000 dolarů. Úrok z hypotéky ve výši 1 milionu dolarů je maximální zadluženost hypoték, kterou můžete vynutit z vašich příjmů s výjimkou 100 000 dolarů v penězích HELOC pro zlepšení domova. Nejsem skutečně sundáni s jednotlivci, kteří vybírají HELOC, protože úrokové sazby jsou vždy vyšší a já jsem našel lidi, kteří se dostali do problémů tím, že vynakládají peníze na zbytečné věci, např. auta, prázdniny atd.

Možná si myslíte, že jsem blázen, že jsem převzal více hypotečních dluhů poté, co jsem již ve výše uvedeném grafu získal hypotéku ve výši 1 milionu dolarů, ale slyším mě. Zájem, který v současné době platí v mém starém primárním bydlišti, činí 2 200 USD za měsíc na úrovni 2,65%. Přidejte na daně z majetku a pojištění a celková cena je zhruba 4 000 dolarů měsíčně, z nichž všechny jsou odpočitatelné.

Ale nájem, který jsem uzamkl, byl 8 700 dolarů za měsíc, za měsíční zisk ve výši 4 700 dolarů za dvouletý leasing. Neuvěřitelné je, že jsem měl několik set lidí, kteří měli zájem o pronájem za tuto cenu nebo vyšší. Jeden agent nám skutečně poslal e-mailek a zeptal se, jak jsem si účtoval příliš málo. V podstatě jsem vyčerpal 56 400 dolarů ročně v poměrně pasivním příjmu, přičemž stále ovládá aktivum, které má potenciál pokračovat ve zhodnocování v příštích 30 letech. Z krátkodobého hlediska nemám pochyb o tom, že majetek by mohl opravit o 15%. Ve skutečnosti se na to opravdu spoléhám, protože stromy neustále rostou na oblohu.

já mám zásadní problém při placení 5% nebo vyšší prodejní provize v tomto věku internetu. Je úžasné, že internet snížil náklady na každý jednotlivý průmysl s výjimkou odvětví nemovitostí. povzbuzujiprodejci, aby stáli stávku a nikdy neprodávali svůj majetek, dokud nejsou tyto náklady sníženy na paušální nebo rozumnější sazbu. Prodej nemovitosti znamená, že automaticky ztrácíte 5% až 6% poplatků. Dále, pokud moje návratnost vlastního kapitálu dokáže překonat náklady na vlastnictví ve výši 4% ročně, budu v zásadě schopen žít v mém domě zdarma po všechny tyto roky.

PLATEBNÍ DOPLŇKOVÝ DLUH

Dalším důvodem, proč jsem se rozhodl přijmout hypotéku ve výši 1 milionu dolaru na 2,5%, bylo provést arbitráž dluhu. Původně jsem se rozhodl, že za doma uhradím více než 200 000 dolarů, jak je uvedeno v mé nefinanční pojistné smlouvě. Banka však uvedla, že stačilo jen 20%, protože úvěr již byl schválen pojistitelem. A vzhledem k tomu, že banka dělá více peněz, čím více půjčují, tak mi byla ráda, že mi půjčí 80% LTV, jakmile budou moje finance schváleny.

Původně jsem byla trochu opatrná, když mi banka dala více peněz, než jsem předpokládal. Ale vzal jsem je na nabídku pouze tím, že jsem o 20% nižší. Použil jsem další peníze, abych splatil svou další hypotéku za pronájem nemovitostí ve výši 3,375% při roční úsporě ve výši 1 750 dolarů.

Vždy maximalizujte možnosti finanční arbitráže, když je uvidíte. Nejsou příliš často.

ZJIŠTĚNÍ PASIVNÍHO PŘÍJMU

V roce 2012 jsem stanovil cíl stavět pasivní příjmový tok ve výši 200 000 dolarů do června 2015. Rok jedna produkovala zhruba 78 000 dolarů ročně v pasivním důchodu. Rok dvě produkovala zhruba 110 000 dolarů ročně v pasivním důchodu.S přesunem k pronájmu mého prvotřídního bydliště je pasivní příjem nyní + 56.400 dolarů - 16.000 dolarů ztracených z ročních výnosů z CD za celkový pasivní příjmový tok ~ 150.000 dolarů za předpokladu, že nic jiného neudělám.

Stříkám za 200 000 dolarů ročně v pasivním příjmu, protože se domnívám, že 200 000 dolarů je ideálním příjmem pro maximální štěstí. Vláda začne po vás, jestliže vyděláte mnohem více než 200 000 dolarů s vyššími daněmi, AMT, úvěrovými eliminacemi a fázemi odpočtu. 200 000 dolarů vás udrží v respektovaném a nenáviděném masovém bohatém davu. 200 000 dolarů je také úroveň, kde by člověk měl být schopen pohodlně zvednout trojčlennou rodinu v téměř každém drahém městě po celém světě.

Paušální mezeru na příjmy ve výši 50 000 dolarů za rok bude velmi těžko překonat za jeden rok, ale určitě se budu snažit. Je něco o tom, jak napsat cíle a učinit je známými, což opravdu pomáhá udržet lidi zodpovědný. Dokonce i když se mi nepodaří, vždycky přemýšlím o starém čínském výroku, Pokud je směr správný, dřív nebo později se tam dostanete.

Čím jsem starší, tím více agresivně jdu po svých položkách seznamu kbelíku. Znám několik lidí, kteří zemřeli ve věku 50 let a to je pro mě jenom 13 let. Vždycky jsem chtěl pokoj s výhledem na oceán a nakonec jsem ho našel. Doufejme, že trh s nemovitostmi nebude zítra havarován. Ale pokud ano, budu tvrdě pracovat, abych se ujistil, že tento pokles nezvýšil, a já si připomínám, že navždy domů se nikdy neprodává.

Kliknutím na graf si můžete podrobně přečíst pasivní příjem
Kliknutím na graf si můžete podrobně přečíst pasivní příjem

V polovině roku 2017 jsem se rozhodl, že se konečně podaří prodat svůj dům na pronájem SF, který jsem vlastnil od roku 2005 za 2,74 milionu dolarů. Koupil jsem ho za rok 2005 za 1,525 milionu dolarů, v roce 2012 jsem ho snažil prodat za 1,7 milionu dolarů a nikdo ho nechtěl koupit. Cítil jsem, že nabídka v hodnotě 30x ročního hrubého nájemného byla příliš atraktivní pro pasivní. Jako nový otec jsem chtěl zjednodušit život a našel způsoby, jak reinvestovat 500 000 dolarů z výnosů v srdci prostřednictvím RealtyShares. Ocenění je mnohem levnější a čisté výnosy z pronájmu jsou 3-5x vyšší.

Budování doporučení budovy

* Podívejte se do příležitostí pro dary v oblasti nemovitostí: Pokud nemáte zálohu na koupi nemovitosti nebo nechcete svázat likviditu ve fyzických nemovitostech, podívejte se na společnost RealtyShares, která je dnes jednou z největších společností, které se dnes obrací na nemovitosti. Realtyshares pomůže arbitrážním příležitostem mnohem snadněji přesunout kapitál směrem k podhodnoceným oblastem Jižní a Středozápadní země. Real Estate crowdsourcing také umožňuje flexibilnější investice do nemovitostí investováním mimo místa, kde žijete, za účelem dosažení co nejlepších výnosů. Zaregistrujte se a podívejte se na všechny investiční a investiční příležitosti v okolí Realtyshares. Můžete se podívat a objevit. Osobně jsem investoval přes 800 000 dolarů s RealtyShares.

Přísný screening zajišťuje, aby se na platformě RealtyShares dostali jen ti nejlepší operátoři. Kliknutím zkontrolujte nabídky.
Přísný screening zajišťuje, aby se na platformě RealtyShares dostali jen ti nejlepší operátoři. Kliknutím zkontrolujte nabídky.

* Správa financí na jednom místě: Jeden z nejlepších způsobů, jak se stát finančně nezávislý a ochránit se, je získat zvládnutí vašich financí tím, že se zaregistrujete s osobním kapitálem. Jedná se o bezplatnou online platformu, která shromažďuje všechny vaše finanční účty na jednom místě, takže můžete vidět, kde můžete optimalizovat své peníze. Před osobním kapitálem jsem se musel přihlásit do osmi různých systémů pro sledování 25+ rozdílových účtů (makléřství, více bank, 401K atd.), Abych spravoval své finance v tabulce aplikace Excel. Nyní se mohu jen přihlásit do Osobního kapitálu, abych zjistil, jak fungují všechny mé účty, včetně mé čisté hodnoty. Mohu také vidět, kolik jsem utrácel a ušetřil každý měsíc prostřednictvím svého nástroje peněžního toku.

Konečně, nedávno spustili úžasnou Kalkulačku pro plánování důchodového pojištění, která přitahuje vaše skutečná data a provozuje simulaci Monte Carlo, která vám poskytne hluboký pohled na vaši finanční budoucnost. Osobní kapitál je zdarma a za méně než jednu minutu se zaregistrujte. Od té doby, co jsem v roce 2012 začal používat nástroje, jsem dokázal maximalizovat svoji vlastní čistou hodnotu a vidět, že to roste nesmírně.

Je váš odchod do důchodu na správné cestě? Kontrolujte s plánováním odchodu do důchodu
Je váš odchod do důchodu na správné cestě? Kontrolujte s plánováním odchodu do důchodu

Aktualizováno pro rok 2018 a dále.

Doporučuje: