Sdílené kapitálové smlouvy - nový způsob, jak si koupit domov

Obsah:

Sdílené kapitálové smlouvy - nový způsob, jak si koupit domov
Sdílené kapitálové smlouvy - nový způsob, jak si koupit domov

Video: Sdílené kapitálové smlouvy - nový způsob, jak si koupit domov

Video: Sdílené kapitálové smlouvy - nový způsob, jak si koupit domov
Video: ЗАПРЕЩЁННЫЕ ТОВАРЫ с ALIEXPRESS 2023 ШТРАФ и ТЮРЬМА ЛЕГКО! 2024, Březen
Anonim

Smíšené kapitálové smlouvy jsou nejnovější způsob nákupu domů. Finanční společnost investuje jako součást vaší zálohy výměnou za podíl na budoucím zhodnocení domu. Zde je návod, jak fungují.

Pokud se snažíte ušetřit na zálohu nebo máte nárok na úvěr na bydlení, může být tato nová možnost nákupu domů vhodná pro vás. Zde budeme hovořit o sdílených kapitálových smlouvách, včetně toho, jaké jsou, jak fungují a jak by vám mohly být prospěšné jako majitelé domů nebo kupující.
Pokud se snažíte ušetřit na zálohu nebo máte nárok na úvěr na bydlení, může být tato nová možnost nákupu domů vhodná pro vás. Zde budeme hovořit o sdílených kapitálových smlouvách, včetně toho, jaké jsou, jak fungují a jak by vám mohly být prospěšné jako majitelé domů nebo kupující.

Co je to smlouva se sdíleným kapitálem?

Sdílení hypotéky s někým, na koho nejste ženatý, není neslýchané. Mám sousedy - dvě samostatné mladé dospělé ženy - které před pár lety zakoupily dům. Bylo spíše rozumnější koupit si v naší oblasti spíše než pronajmout a zdá se, že uspořádání funguje dobře.

Ale sdílení domů s investiční společností? To je trochu novější scénář. Ale je to ten, který se stává běžnějším způsobem, jak se investiční společnosti snaží využít na rostoucích cenách domů v celé zemi.

Sdílená smlouva o akciích je tím, co to investorům umožňuje. Umožňuje investorovi nebo investiční společnosti dát peníze do vašeho domova. To vám dává majiteli domů nebo domů kupující přístup k penězům investora. Můžete použít peníze na zálohu nebo ji použít podobně jako úvěr na bydlení nebo úvěr. A pak investor získává zisk, pokud se zvýší vaše domácí hodnota.

Nemusíte peníze splácet měsíčně, ale po určité době musíte investora vykoupit. Délky smluv se liší, ale mohou činit až 30 let. Smlouvu můžete splácet předčasně, zejména pokud prodat svůj dům před koncem smlouvy.

Částka, kterou splácíte, se však liší. Při zvýšení hodnoty vašeho domu můžete zaplatit mnohem více, než je původní částka investice. Nebo byste mohli zaplatit méně než původní částku, pokud se hodnota vašeho domu sníží.

V zásadě smlouva se sdíleným majetkovým majetkem vám umožňuje získat přístup k hotovosti za úhradu zálohy nebo vlastního úvěru na bydlení bez převzetí skutečného dluhu. A protože to není technicky dluh, může být jednodušší kvalifikovat se, příjem a úvěr.

Je snazší zjistit, jak tato opatření fungují se skutečným scénářem, takže se na to podívejme nyní.

Jak to funguje: Scénáře

Sdílená kapitálová smlouva umožňuje investovat, pokud bude růst, do vlastního kapitálu. Budou ztrácet ztráty, pokud hodnota vašeho domu klesá. Takže je důležité pochopit, jak by vám tento scénář mohl vyjít.

Pomocí této kalkulačky scénářů společnosti Unison, jedné ze společností, které v současné době nabízejí tuto možnost, se podíváme na to, co se může stát příkladem scénáře.

Zde jsou podrobnosti:

Aktuální domácí hodnota: 300 000 USD

Unison Investice: 30 000 dolarů

Podíl Unison na změně hodnoty: 35%

Takže v podstatě, řekněme, že chcete koupit doma ve výši 300 000 dolarů. Máte 30 000 dolarů za vaši zálohu, ale abyste se vyhnuli PMI a vyšší sazbě, potřebujete 60 000 dolarů. Takže Unison investuje 30 000 dolarů do vašeho domova. Souhlasíte s tím, že si společnost Unison po 15 letech koupíte domů.

Vykonáte hypotéku ve výši 240 000 USD. Pokud po 15 letech se hodnota domu zvýší na 400 000 dolarů, budete Unisonovi dlužit celkem 65 000 dolarů. To je 30.000 dolarů, které původně investovaly, a jejich 35% podíl na zvýšené hodnotě domu. Pokud doma ztratíte hodnotu 100 000 dolarů, dlužíte - 5 000 dolarů. Pokud hodnota vašeho domova zůstane stejná, budete vám dlužit pouze 30 000 dolarů.

Zde vidíte čísla v následující tabulce:

Jedna věc, kterou je třeba poznamenat, je, že každá částka, kterou splácíte na hypotéce, patří vám. Investoři mají pouze zájem o původní částku, kterou vám dávají, a případné zvýšení nebo snížení prodejní hodnoty domů.
Jedna věc, kterou je třeba poznamenat, je, že každá částka, kterou splácíte na hypotéce, patří vám. Investoři mají pouze zájem o původní částku, kterou vám dávají, a případné zvýšení nebo snížení prodejní hodnoty domů.

Ve skutečnosti ve všech výše uvedených scénářích byste ve vaší kapse skutečně získali další výnosy z prodeje. Po 15 letech byste měli vybudovat podstatně více vlastního kapitálu jen tím, že zaplatíte hypotéku. Takže byste mohli dostat do kapsy spoustu peněz, a to i v případě, že investor přijde větší škrt kvůli zvýšeným domácím hodnotám.

Kdo je to správné?

Podíl na akciových smlouvách je zpravidla účtován jako způsob, jak pomoci lidem, kteří nemohou ušetřit dostatečnou částku na zaplacení zálohy. A v těchto situacích mohou být tou správnou volbou.

Řekněme, že nemůžete dostat dost peněz dohromady a dát 20% na domov. Budete platit více v oblasti úrokového a soukromého hypotečního pojištění (PMI). Takže můžete mít výhodu ze získání peněz od investiční společnosti, a to i tehdy, když ji musíte v určitém okamžiku vrátit zpět.

Samozřejmě můžete také riskovat, že ztratíte poměrně malou hodnotu vašeho domova, pokud se kapitál rychle zvýší. V jednom ze scénářů výše byste například mohli zaplatit investora za 35 000 dolarů navíc, co jste jim již dluží.

Ale i v tomto případě byste investiční společnosti nevěřili veškeré zvýšenou hodnotu vašeho domova. Takže můžete stále vytvářet kapitál pro další domácí nákup při použití sdílené akciové smlouvy.

S tímhle jsem řekl, že existují chvíle, kdy by tento typ situace mohl být obzvláště užitečný. Zde je několik příkladů:

Pokud potřebujete domov na horkém trhu

Některé z příkladů šťastných majitelů domů nabízených takovými společnostmi, které investují, nakupují na obzvláště rychle se rozvíjejících trzích.Řekněme, že máte práci v oblasti, kde domy prodávají notoricky rychle. Díky větší platbě v hotovosti jste jako kupující atraktivnější. To vám může pomoci rychleji najít a usadit se v domě.

V takovém případě můžete využít peněžní prostředky ze smlouvy o sdílené akciové akci, abyste zvýšili zálohu. Pak, jakmile budete schopni, můžete refinancovat dům nebo si vydělat druhou hypotéku, abyste dříve a později koupili investiční společnost. Jakmile je koupíte, zmírní riziko, že hodnota vaší nemovitosti vzroste, což vám zanechá mnohem více peněz.

Pokud jste skutečně na horkém trhu se zvyšujícími se cenami domů, možná budete muset zaplatit investiční společnosti trochu víc, než jste původně udělali. Ale pokud se rychle dostanete ze smlouvy, je méně pravděpodobné, že se jedná o desítky tisíc dolarů. A prémie vám může stát za to, abyste se dostali do domu, který vyhovuje vašim potřebám.

Pokud zvýšený zájem a PMI převažují nad riziky

Soukromé pojištění hypoték a zvýšená úroková sazba, která přichází s hypotékou s nižší splátkou, může být drahá. I když kupujete pomalejší trh, zvažte náklady na tyto výdaje. A pak zkontrolujte, zda by sdílená smlouva o akciovém trhu mohla vyřadit některé z těchto nákladů.

Stejně jako ve výše uvedeném scénáři, předpokládá se, že byste tuto investici využili jako součást vaší předplatné. Pokud vyšší výše zálohy výrazně snižuje vaše měsíční výdaje na vlastníky, mohlo by to stát za to. Ale budete chtít mít přehled o vašem místním trhu s bydlením. Pokud se hodnoty začínají rozvíjet, vydejte druhou hypotéku, abyste investor vykoupili dříve, než skončíte díky mnohem více peněz.

Pokud se potýkáte se spotřebitelským dluhem

Vážení spotřebitelských dluhů s vysokým zájmem do nízkého úroku HELOC může být pro některé lidi dobrou volbou. Ale je to trochu chyta-22. Pokud máte spoustu spotřebitelských dluhů, pravděpodobně nemáte velký kredit. A to může způsobit obtížné získat HELOC nebo druhou hypotéku.

Vzhledem k tomu, že dohody o sdílených akciích nejsou technicky úvěry, jejich požadavky na úvěry a výnosy jsou často nižší. Takže můžete získat nárok na výplatu hotovosti od investora. Tyto peníze pak můžete využít k zaplacení spotřebitelského dluhu. A pak pravděpodobně uvidíte zvýšení kreditu - možná ihned.

Po několika letech, kdy máte povoleno koupit si investora, můžete si koupit hypotéku nebo úvěr. Takže je to více kruhový přístup k využívání půjčky s nízkým úrokem na splácení vysokého úrokového dluhu.

Víte, že budete prodat ještě předtím, než bude termín vyřešen

Tato uspořádání může být snadněji žaludek, pokud víte, že prodáte domů předtím, než bude uzavřena smlouva o sdílené akciové smlouvě. Pokud víte, že se po 10 letech přestěhujete do školy, podepíšete smlouvu již 15 let.

Jistě, stále můžete ztratit podíl zvýšené hodnoty vašeho domova po dobu 10 let. Ale sundání z vašeho vlastního kapitálu během prodeje může být snadnější k žaludku, než muset uzavřít úročený úvěr na koupi investora.

V takovém případě také zmírníte některou z vašich osobních rizik, pokud by se měla snížit hodnota vašeho domova. V případě snižování domácích hodnot se nebudete muset starat o hypotéku nebo druhou hypotéku pod vodou, takže nemůžete prodat svůj domov, když to potřebujete.

Upozornění na porozumění

Než skočíte na palubu, i když se vejde do jedné z výše uvedených kategorií, je zde několik věcí o těchto dohodách:

  • Nezískáte veškerou spravedlnost, kterou dáte. Největší věc, kterou musíte pochopit, je to, že rozdáváte ve svém domově více spravedlnosti, než dostanete. Pamatujte si na náš příklad Unison výše? V tomto příkladu společnost Unison poskytuje peněžní prostředky na 10% vlastního kapitálu domů až do výše poloviny 20% zálohy. Ale ve skutečnosti dostanou na oplátku 35% zvýšeného vlastního kapitálu. To nemusí nutně znamenat problém, ale je důležité pochopit.
  • Takže nemusí existovat tolik peněz, kolik byste chtěli. Vzhledem k výše uvedenému bodu možná nebudete moci dostat tolik peněz z vašeho domova, jak byste chtěli.
  • Existují poplatky za to, že vznikl nereálný úvěr. Ty samozřejmě nejsou půjčky. Stále však nesou poplatky za půjčky, včetně původních poplatků. Navíc budete muset zaplatit za další kroky v procesu, jako je oficiální hodnocení v domácnosti.
  • Mohli byste být penalizováni za zlepšení, nebo možná nebudete. Některé společnosti, jako je Point, se budou podílet na jakémkoli zvýšení hodnoty vaší nemovitosti kvůli vylepšením, které uděláte. Jiní, jako je Unison, zřejmě vyvíjejí snahu o dobrou víru, aby z jejich rovnice vyvíjeli zisky související s vylepšením. Takže se tyto zisky nesdílejí. Tato nastavení však mohou být obtížná. Ujistěte se, že pochopíte, jak to funguje, pokud hodláte během trvání smlouvy učinit cenné zlepšení domova.
  • Není všude k dispozici. Právě teď se tyto společnosti z velké části zaměřují na horké trhy s bydlením ve velkých městech s rostoucími trhy. Mají také tendenci soustředit se na dražší vlastnosti. Některé mají dolní hranici 300 000 dolarů v ceně bydlení. Pokud jste mimo tyto oblasti, nemusí to pro vás fungovat.
  • Věci se stávají obtížnějšími, pokud již nemůžete platit hypotéky. Kvůli způsobu, jakým jsou tyto smlouvy uzavírány, by investoři neměli být technicky schopni přinutit vás prodat svůj domov. Ale sdílejí svůj podíl v domácnosti. Pokud tedy nebudete schopni provést hypoteční platby, mohli byste vážně zkomplikovat proces uzavření trhu nebo krátký prodej.

Kde začít

Pokud chcete koupit doma - nebo již vlastní - na rychle rostoucím trhu s vysokou hodnotou, můžete využít kontrakt se sdíleným kapitálem. Několik společností v současné době nabízí takové úpravy majitelům domů a domácnostem. Podívejte se na Point, Patch Homes a Unison pro více informací o jejich programech.

Stejně jako u jiných programů půjček nebo investic, nezapomeňte se do těchto údajů podrobně seznámit. Všechny tyto společnosti mají různá omezení a požadavky, stejně jako různé struktury poplatků. Nezapomeňte se podívat kolem, abyste zjistili, která z možností bude nejlépe pro vás, než se rozhodnete zkusit toto uspořádání.

Doporučuje: