Měli byste někdy splácet hypotéku na nemovitosti?

Obsah:

Měli byste někdy splácet hypotéku na nemovitosti?
Měli byste někdy splácet hypotéku na nemovitosti?

Video: Měli byste někdy splácet hypotéku na nemovitosti?

Video: Měli byste někdy splácet hypotéku na nemovitosti?
Video: 3 Best Credit Card Offers of April 2023 | Chase Marriott CIti 2024, Březen
Anonim

Leverage je klíčový nástroj pro každého investora do nemovitostí. Přesto existují chvíle, kdy by pronajímatel měl splácet hypotéku dříve? Zde jsou výhody a nevýhody.

Image
Image

Jednou z kritických strategií spojených s nákupem a vlastnictvím pronajatých nemovitostí je použití vliv. V perfektním scénáři si zakoupíte nemovitost především za půjčené peníze. Pak příjmy z pronájmu z nemovitosti nejen zaplatí hypotéku, ale také vám poskytne malý zisk. Po mnoho let tento zisk poroste a vaše hypotéka se zmenší. Nakonec budete mít nemovitost, která je virtuální bankomat.

Ale může být čas, kdy budete zvažovat, zda byste měli někdy splácet hypotéku z vašeho pronájmu nemovitosti brzy. Není to snadné rozhodnutí, a zde jsou některé z úvah.

Příbuzný: 8 způsobů, jak splácet hypotéku včas

Proč byste si měli zaplatit hypotéku za pronájem nemovitosti brzy

Tam jsou časy, kdy splácení hypotéky na váš pronájem nemovitosti brzy bude mít hojný smysl. Některé z těchto situací zahrnují:

Když máte na nemovitosti záporný peněžní tok

Pokud měsíční splátka hypotéky způsobuje ztrátu peněz na nemovitosti, efektivně dotujete bydlení svého nájemce. Ale pokud to můžete udělat z pozitivních peněžních toků splacením hypotéky, nemovitost se okamžitě stane úspěšnou investicí a tím více se buduje budoucí peněžní tok.

Když potřebujete více než daňový odpis

Důležitým důvodem pro vlastnictví pronajatého majetku je vytváření daňových odpisů. Tyto odpisy snižují vaši daňovou povinnost z jiných zdrojů příjmu.

Jedním z důvodů, proč by pronájem nemovitostí mohl být tak účinný při vytváření daňových odpisů, je, že zdanitelná ztráta majetku je obvykle spojena s odpisy. To znamená, že na nemovitosti máte "ztrátu papíru", nikoli skutečnou ztrátu.

Například řekněme, že přerušíte i nemovitost na základě skutečných výnosů z nájemného a výdajů na hotovost. Ale kvůli znehodnocení generuje daňovou ztrátu ve výši 5 000 dolarů za rok. Přestože to není skutečná ztráta z hlediska dolaru, může být použita ke snížení vaší daňové povinnosti z jiných zdrojů příjmů.

Ale pokud potřebujete nemovitost s vlastním příjmem, může být lepší, pokud splácíte hypotéku. Například řekněme, že máte k pronájmu nemovitost hypotéku ve výši 100 000 USD. Tím, že budete platit, budete mít skutečný peněžní příjem ve výši 800 USD měsíčně. To by bylo vynikajícím důvodem k zaplacení hypotéky z pronájmu nemovitosti.

Když chcete odejít do důchodu

Obecně platí, že jakmile dosáhnete důchodu, dluhy všech typů by měly být splaceny. Stejně jako v příkladu výše, splacením hypotéky z pronájmu nemovitostí maximalizujete měsíční příjem, který produkuje. Kromě toho, pokud se rozhodnete prodávat nemovitost v určitém okamžiku po odchodu do důchodu, obdržíte více peněz na prodej nemovitosti, pokud na ni nebude mít hypotéku.

Když je návratnost zaplacené hypotéky vyšší než co jiného můžete investovat

To je místo, kde musíte zkusit některé čísla. Řekněme, že hypotéka na pronájem nemovitosti má úrokovou sazbu 6%. Průměrné roční výnosy ve vašem investičním portfoliu činily během posledních několika let několik let.

Vzhledem k tomu, že úroková sazba z hypotéky je vyšší než míra výnosu z vašeho portfolia, vyrazíte dopředu splacením hypotéky. Můžete si vyměnit peníze investované do svého portfolia ve výši 4% ročně, abyste mohli splatit 6% hypotéku. To bude znamenat návratnost vašich peněz, která je o 2% vyšší než to, co získáte.

Související otázka: Měli byste investovat nebo vyplácet dluh?

Tato strategie by ve skutečnosti mohla mít smysl v dnešním prostředí s velmi nízkou úrokovou sazbou. Ve skutečnosti je mnohem vhodnější porovnat míru návratnosti investic s pevnou úrokovou sazbou s úrokovou sazbou, kterou platíte za hypotéku. To proto, že obě sazby jsou jisté.

Návrat na akciové portfolio nemusí být zcela platný, protože kolísá v průběhu času. Existují roky, ve kterých budou akcie snadno překonávat míru, kterou platíte za hypotéku. Jsou jiná, když to vážně podhodnotí.

V tomto ohledu může být splacení hypotéky z vašeho pronájmu nemovitostí ještě lepší dlouhodobou sázkou. Platí to zejména tehdy, pokud se domníváte, že akciový trh směřuje dolů nebo vstoupí, což by se mohlo ukázat jako dlouhodobý trh s medvědy. Zaplacení hypotéky ve výši 6% z pronájmu by se mohlo stát neočekávaným přírůstkem ve srovnání s trhem, v němž byste mohli během následujících tří nebo čtyř let ztratit 25% nebo více svého akciového portfolia.

Proč byste neměli splácet hypotéku brzy

Stejně jako jsou chvíle, kdy se splácení hypotéky z vašeho pronájmu nemovitosti včas dává dokonalý smysl, existují i časy a okolnosti, kdy pravděpodobně nebudete chtít.

Příklady zahrnují:

Když potřebujete páku k nákupu více nájemních nemovitostí

Nejzákladnějším problémem splácení hypotéky na nájemní nemovitost brzy je skutečnost, že to vyžaduje kapitál. Ve skutečnosti to obvykle vyžaduje hodně. Jakmile splácíte hypotéku, ztratíte přístup k této hotovosti. Představuje kapitál, který lze využít k nákupu dalších nájemních nemovitostí.

Pokud máte jeden pronájem nemovitosti, které poskytuje komfortní návratnost investice, můžete si v budoucnu koupit další nemovitosti. Zaplacení vašeho aktuálního nájemního majetku brzy jistě zlepší peněžní tok z této konkrétní investice. Můžete však v budoucnu odmítnout možnost nákupu podobných investic.

Když potřebujete daňový odpis

Pokud potřebujete daňový odpis ke snížení zdrojů zdanitelného příjmu, pravděpodobně nebudete chtít splácet hypotéku brzy. Samozřejmě to obvykle dává smysl pouze tehdy, když ztráta na pronajatém majetku je druh ztráty papíru, o kterém jsme se již dříve zabývali. To je ten druh, v němž přinejmenším přerušujete nemovitost na peněžní bázi, avšak náklady na odpisy vytvářejí zdanitelnou ztrátu.

Pokud je tato daňová ztráta důležitá pro vaši situaci v oblasti daně z příjmu, budete téměř jistě chtít, aby hypotéka zůstala nevyrovnaná.

Máte pozitivní peněžní tok, a to iv případě hypotéky

Pokud máte na nemovitosti skutečný kladný peněžní tok, a to i s hypotékou - což znamená, že výnosy z pronájmu přesahují splátky hypotéky, daně z majetku, pojistné, výdaje na údržbu a další výdaje - pravděpodobně zvyklý chcete splácet hypotéku.

Další informace: Pravidlo 1%: Jak zjistit, zda je dům dobrou investici do nemovitostí

Základní myšlenka spočívá v tom, že příjem z pronájmu vám poskytuje jak měsíční zisk, tak zároveň postupně splácí hypotéku, dokud nebude zaplaceno v plné výši, když se vaše peněžní tok opravdu rozjede. To je úspěšná investice do nemovitostí. Je to také pravděpodobné, že je nejlépe ponecháno nerušeno hlavními strategiemi … jako splácení hypotéky brzy.

Můžete získat vyšší návratnost svého kapitálu, než zaplatíte úroky z hypotéky

Řekněme, že vyděláváte 7% z vašeho investičního portfolia a nemovitost má hypotéku ve výši 6%. Splacením hypotéky dříve - pravděpodobně likvidací části vašeho investičního portfolia - ve skutečnosti na burze skutečně ztratíte peníze. Je to proto, že míra návratnosti vašeho investičního portfolia je vyšší než úroková sazba z hypotéky na pronájem nemovitostí.

Jen opatrně porovnávejte "jablka s jablky", když to děláte. Znamená to, že výnosnost, kterou obdržíte ve svém investičním portfoliu, je přinejmenším relativně stabilní. To znamená především váš výnos z úroků nebo dividend. Vzhledem k tomu, že investice s vyššími výnosy, včetně úrokových a dividendových výnosových cenných papírů, mají tendenci být s vyššími výnosy riskantnější, musíte rovněž zohlednit současnou míru portfoliového rizika do mixu.

Příbuzný: Jak vykompenzovat portfolio

Pokud uvažujete, zda si hypotéku splácet dříve, máte nějaké přemýšlení. Vše závisí na vašich osobních poměrech. Měli byste vzít v úvahu sazbu, kterou platíte za hypotéku. A samozřejmě, zeptejte se otázky příležitostných nákladů, "Wklobouk bych jinak mohl dělat s penězi?"Jiné než splácení hypotéky.

Doporučuje: