Moment pravdy přišel! Gut to jako pronajímatel nebo prodávat?

Obsah:

Moment pravdy přišel! Gut to jako pronajímatel nebo prodávat?
Moment pravdy přišel! Gut to jako pronajímatel nebo prodávat?

Video: Moment pravdy přišel! Gut to jako pronajímatel nebo prodávat?

Video: Moment pravdy přišel! Gut to jako pronajímatel nebo prodávat?
Video: Dylan Moran: Monster (2004) *CZ titulky* *CZECH subtitles* 2024, Březen
Anonim

Chystám se učinit největší finanční rozhodnutí v mém životě a potřebuji vaši vstup.

Vzpomeňte si, jak jsem říkal v předchozím příspěvku, že jsem si myslel, že by došlo k dvouletému nebo tříletému zpomalení nemovitostí v oblasti SF od roku 4Q2015 předtím, než se dostal do závodu po Airbnb nebo Uber IPO? No, mýlil jsem se! Rok 2016 byl poměrně mírný rok s nízkým jednosměrným výnosem částečně kvůli přílivu nové výstavby bytů saturací trhu. Nicméně, 2017 se ukázalo být velmi silný s střední mediální jednotlivá domácí cena rostoucí na $ 1.5M, all-time vysoké!

Měl jsem velkou štěstí, že jsem od roku 2003 tuto truhlářskou nemovitost SF odvezl. Ale po nedávné zkušenosti špatného nájemce jsem byl otevřenější než kdy jindy k prodeji.
Měl jsem velkou štěstí, že jsem od roku 2003 tuto truhlářskou nemovitost SF odvezl. Ale po nedávné zkušenosti špatného nájemce jsem byl otevřenější než kdy jindy k prodeji.

Co jsem si uvědomil po Googling, že bych měl prodávat svůj majetek, je to, že jsem přemýšlel o tom, že jsem to udělal od roku 2013, kdy se na první stránce objevil jeden z mých vlastních příspěvků: Měl bych prodat svůj pronájem nemovitostí a zjednodušit život? V té době jsem procházel další neprůstřelnou situací se sousedem v bytě. Je to vždycky výlet, když se objeví vaše vlastní věci, které jste zapomněli, že jste napsali.

Jakmile to osud udělal, jen dva týdny poté, co moji nájemci utekli, dostal jsem nabídku, která by mohla být příliš dobrá, než aby se dostala. Vzhledem k tomu, že je dobrý nápad nikdy dělat velké rozhodnutí, když emoce jsou vysoké, myslel jsem si, že bych situaci, aby získali nějakou objektivní zpětnou vazbu. Dovolte mi nejprve poskytnout nějaké pozadí.

Bytová situace

* Koupil jeden rodinný dům ve vyhlášeném sousedství za 1,52 milionů dolarů na začátku roku 2005. Dát 304 000 dolarů (20%), což bylo všechno, co jsem měl v té době.

* Zbývá čtyři roky na $ 810,000, 5/1 ARM pouze ve výši 2,375%. Bylo by škoda ponechat tuto sazbu po tom, co pro ni tvrdě bojovala.

* Máte písemnou nabídku za 2,742 milionu dolarů (+ 80% vyšší než kupní cena). Původní nabídka byla 2,6 milionu dolarů, ale proti hodnotě 2,79 milionu dolarů. Po dvojici tam a zpět jsme se dohodli na 2,742 milionu dolarů plus úvěr ve výši 10 tisíc dolarů, který bych vám poskytl při uzavření.

* Kupující ještě neuvolnil finanční riziko, ale řekl, že jeho banka bude financována 19. června nebo 20. června. To mi dává zájem zrušit dohodu dříve, pokud mi najdu něco lepšího (kupujícího nebo nájemce) Neposkytne mu finanční výhled. Přijal jsem jeho nabídku poté, co odstranil svou kontrolní událost.

* Bylo pronájmu domů za 9 000 dolarů měsíčně. Po měsíčním hledání jsem nenalezl ideálního nájemce za cenu. Opravdu nechci znovu pronajmout 4-5 kluků. Existuje tedy šance, že bych musel snížit požadovanou cenu, abych našel více námořníka bez hlavy.

* Pravidlo 100X říká, že bych si měl koupit 9 000 dolarů / měsíc za pronájem za 900 000 dolarů nebo méně nebo naopak prodávat nemovitost, jakmile začne obchodovat za mnohem více než 100x měsíční nájemné. Za 9 000 dolarů / měsíc nemovitost v současné době obchoduje za 303x měsíční nájemné (25,25x roční nájemné). V hodnotě 8.500 dolarů / měsíc nemovitost obchoduje za 321X měsíční nájemné (26.75X roční nájemné).

* S mojí hypotékou, to peněžní toky asi 48.000 dolarů za rok po všech výdajích nebo zhruba 67.200 dolarů, pokud zahrnout hlavní splátky. Pokud se hypotéka splatila, pak nemovitost bude hotovostní tok kolem 7.200 dolarů / měsíc, protože daň z nemovitosti je 21.888 dolarů / rok a navždy stoupá. Mám v úmyslu splácet hypotéku do 10 let.

Proč jsem neochotný prodat

* Komise. Dostal jsem sazbu na 4,5% z tradičních 5% - 6%. Ale to je stále 123 000 dolarů v provizích. Čím déle čekám na prodej, tím nižší sazby provize.

* Daň z převodu nemovitostí = ~ 25 000 USD. Co zbytečné peníze obohatit náš nafouklý městský rozpočet na to, abychom nic neudělali.

* Dlouhodobá daň z kapitálových výnosů = Nejméně 100 000 dolarů i po vyloučení 250 000 USD / 500 000 Kč.

* Vlastnost pro mé dítě, ve kterém žijete. Jakmile máte kryté náklady na bydlení, můžete si dovolit pohodlně žít i v těch nejdražších městech. Nedovedu si představit, jaký bude nájem v SF za 23 let.

* Zvýšit základ. Když zemřu, moje dítě dědí majetek za tržní cenu, nikoliv za nákupní cenu. Pokud se rozhodne prodávat nemovitost okamžitě, zaplatí nulové daně.

* Proposition 13 znamená, že budu mít uměle nízkou sazbu daně z nemovitosti, čím vyšší je trh.

* Zhodnocení kapitálu. Věřím, že San Francisco je jedno z nejlevnějších mezinárodních měst na světě. Uber, Airbnb, Pinterest, Dropbox budou v příštích 3-5 letech zveřejněny, čímž uvolní miliardy likvidity do ekosystému SF Bay Area. Překvapuje mě, že Pinterest nedávno získal 150 milionů dolarů za ocenění ve výši 12 miliard dolarů. Myslel jsem, že společnost jde zpět.

* Mám požadavek na 9 000 dolarů / měsíc od 4-5 kluků a 10 500 dolarů, pokud si odvážím pronájem šesti chlapům.

Proč jsem v prodeji

* Můj původní plán bydlení z pasivních a polopasivních důchodových toků v důchodu už není nutný, protože jsem našel způsob, jak vytvořit živý on-line příjmový tok. Kdybych neměl on-line tok příjmů, nikdy bych neprodával. Související: Ranking Nejlepší pasivní příjmy

* Byl jsem ochoten prodat nemovitost v roce 2012 za 1,7 milionu dolarů, ale nebyli nalezeni žádní kupci. Když jsem koupil svůj současný dům v roce 2014, byl jsem ochoten prodat svůj starý dům za 2,2 milionu dolarů, ale rozhodl jsem se vzít další riziko a držet se. Předtím, než jsem dostal nabídku za 2.742 milionů dolarů, řekl jsem si, že bych rád uvážil prodej za $ 2.6M.

* Po prodeji budu pořád dlouhý rodinný dům a byt v SF.

* Pokud existuje technologická korekce / recese, bude to pěkné sedět na hodně hotovosti.

* Budu sledovat svůj dluhový optimalizační rámec. Když skončíte s pracovním světem, je dobré minimalizovat dluh, aby se minimalizovalo riziko návratu k práci.

* Mám v ruce ptáka, který se nikdy nevrátí, když to nechám.

* Výjimka z nezdanitelného zisku v hodnotě $ 250K / $ 500K odjede příští rok.

* Předpokládám, že můžu 1031 vyměňovat jakékoliv zisky za vyloučení ve výši $ 250K / $ 500K, což znamená, že mohu platit nulové daně. Budu muset dvakrát zkontrolovat, ale zatím můj výzkum říká, že je to pravda. Prosím, dejte mi vědět, pokud si myslíte jinak.

* Nebudu muset nakonec strávit $ 10K - $ 15K nahradit střechu, $ 10K změna některých oken, $ 8K malování zadní části domu, $ 8K na nové peci, a $ 15K pro inscenování, pokud bych měl seznam můj domov na MLS.

* Vím přesně, jak reinvestovat výtěžek. Každá investice by měla vydělat více než současný čistý výnos z pronájmu ~ 2,2% (maximální sazba).

  1. 300 000 dolarů půjde do RealtyShares, čímž mám celkem 560 000 dolarů. Pokud mohu vydělat 10% IRR v příštích 5 letech, pak se 100% vyrovnám ztrátám z pronájmu z prodeje s mnohem méně potřebným kapitálem. Moje dřívější investice začaly platit dividendy, o kterých budu psát v mé investiční aktualizaci za 2Q2017.
  2. $ 300,000 bude investováno do různých národních REIT pro vyšší příjmy.
  3. 500 000 dolarů bude investováno do různých neziskových kalifornských komunálních dluhopisů.
  4. 100.000 dolarů bude použito ke splacení své 4.25% hypotéky na rekreační nemovitosti. Měl bych platit více, ale jenom nenávidím krmit chybu.
  5. 100 000 dolarů bude investováno do různých strukturovaných bankovek s ochranou dolů.
  6. $ 50,000 bude použito k spekulaci v názvech jednotlivých akcií.
  7. 300.000 dolarů bude jen sedět v bance, jak trpělivě čekat na akciový trh nebo opravy trhu s nemovitostmi, které možná nikdy nepřijdou.
  8. 150 000 dolarů bude vyčleněno na dlouhodobou daň z kapitálových výnosů, pokud neudělám 1031 výměnu.

Co bys dělal?

Graf společnosti Paragon Real Estate Group. Jsme daleko za minulým vrcholem v SF. Na národní úrovni jsou ceny rozumnější.
Graf společnosti Paragon Real Estate Group. Jsme daleko za minulým vrcholem v SF. Na národní úrovni jsou ceny rozumnější.

Když jsem koupil dům v roce 2005 za 1,52 milionu dolarů, cítil jsem silně, že by dům mohl v krátké době snadno stát za 2 miliony dolarů. V důsledku toho investoval jsem všechno, co jsem měl, a po mnoho let žil velmi frugálně.

Pokud chcete zažít finanční strach, získáte hypotéku v hodnotě 1,2 milionu dolarů ve věku 28 let, na které jste vybrali hypotéku ve výši 460 tisíc dolarů, která jste již před dvěma lety vydělali za byt s nic, co zbylo v úsporách! Trvá to železné koule k tomuto druhu rizika. Ach, být zase mladý, hloupý a plný odvahy.

Bohužel finanční krize zasáhla o několik let později, zpožďovala mé přesvědčení a dala mi všechny vředy. Mezi roky 2008-2010 byl určitě bod, když jsem si myslel, že musím začít znovu. Byla to velmi ponižující doba, ale zachoval jsem si víru, částečně díky tomuto webu a mnoha z vás.

Když vynecháte bombu v letech 2008 - 2010 a vyhnat se kulce v roce 2012 poté, co nebudete schopni najít kupce, začnete se divit, kdy bude vaše štěstí vyčerpáno. V roce 2014 jsem získala podobně velké riziko tím, že si koupím můj současný rodinný dům s téměř 1 milionem dolarů hypotéky, zatímco v domě, který dnes zvažuji, prodám hypotéku ve výši 900 000 USD. Když nemáte stálá výplata, jedná se o riskantní krok! Ale kvůli tomuto rozhodnutí jsem zažil dvojí zhodnocení pomocí páky.

Říkají, že nikdy neztratíte, jestliže uzamknete zisk. Současně se cítím silně, ceny domů v San Francisku budou mnohem vyšší než 10 - 20 let. Co bys dělal? Vydělat to jako pronajímatel, najmout správce nemovitosti navzdory již nízkému výnosu, dělat výměnu 1031 nebo prodávat a reinvestovat výnosy z různých vyšších výnosových, méně udržujících aktiv?

Mám pocit, že jsem dosáhl zúčtovací ceny, kde jsem trochu ambivalentní s jakýmkoliv výsledkem. Ale vím, že něco mi chybí, protože je těžké být zcela emocionálně odpojen od domu, který jsem strávil 10 let svého života. Heck, narodil se v tomto domě!

Díky za vaše myšlenky. Budu vám znát výsledek, až přijde čas.

Načítání …
Načítání …

Budování doporučení budovy

Investice do nemovitostí více chirurgicky: Pokud nechcete neustále platit masivní daně z nemovitostí, nemáte zálohu na nákup nemovitosti nebo nechcete svázat vaši likviditu ve fyzických nemovitostech, podívejte se na RealtyShares, jedna z největších nemovitostí crowdsourcing společnosti dnes. Můžete investovat do vyšších vratných obchodů po celé zemi za pouhých 5 000 dolarů. Historické výnosy se pohybovaly v rozmezí od 9% do 15%, což je mnohem vyšší než průměrná návratnost akciového trhu. Je to zdarma prozkoumat a mají tu nejlepší platformu.

Přísný screening zajišťuje, aby se na platformě RealtyShares dostali jen ti nejlepší operátoři.
Přísný screening zajišťuje, aby se na platformě RealtyShares dostali jen ti nejlepší operátoři.

Obchodujte za lepší úrokovou sazbu hypotéky: Podívejte se na nejnovější sazby hypoték prostřednictvím společnosti LendingTree. Mají jednu z největších sítí věřitelů, kteří soutěží o vaše podnikání. Vaším cílem by mělo být získat co nejvíce písemných nabídek a pak využít nabídky jako pákový efekt, abyste získali od nich nebo vaší stávající banky nejnižší možnou úrokovou sazbu. Když banky konkurují, vyhrajete. Úrokové sazby se snížily.

Doporučuje: