Jak koupit nemovitost pod spravedlivou tržní hodnotu jen s několika slovy

Obsah:

Jak koupit nemovitost pod spravedlivou tržní hodnotu jen s několika slovy
Jak koupit nemovitost pod spravedlivou tržní hodnotu jen s několika slovy

Video: Jak koupit nemovitost pod spravedlivou tržní hodnotu jen s několika slovy

Video: Jak koupit nemovitost pod spravedlivou tržní hodnotu jen s několika slovy
Video: Uprooting the Leading Causes of Death 2024, Březen
Anonim

V oblasti nemovitostí je řeč, že jde "peníze se uskutečňují na nákup, nikoliv na prodej." S dobře načasovaným nákupem můžete zaplatit méně daní z majetku během doby vlastnictví a vytvořit mnohem vyšší složený výnos díky spodní základně.

Trh je skvělým místem, protože umožňuje dvěma protichůdným názorům vyměňovat majetek za dohodnutou zúčtovací cenu. Ale musel jsem držet pokerovou tvář během nákupů nemovitostí SF v letech 2003 a 2005, protože jsem si myslel hluboko, Nemůžu uvěřit, že se prodávají za levné!

Dokonce i při posledním nákupu rodinného domova v roce 2014 jsem nemohl uvěřit, že prodávají panoramatický výhled na oceán doma na dvojitém pozemku o 40% levnější na základě ceny / sqft než nemovitost na východní straně SF. Žádné jiné velké město na světě nemá vlastnosti oceánu, které obchodují se slevou.

Ale když trh s nemovitostmi zasáhne rekordní rekordy v celé zemi, je dobré jednat agresivněji, a to jen v případě, že si koupíte na vrcholu trhu. Zde jsou tři strategie, které vám mohou dosáhnout až 5% spravedlivé slevy na trhu.

Jak přesvědčit někoho, aby vám prodal svůj majetek

Veškeré informace lze předat formálním dopisem prodávajícímu nebo e-mailem od realitní kanceláře k realitnímu agentovi. Období transakce obvykle trvá od dvou týdnů do dvou měsíců, takže budete mít čas vyjednávat jemné detaily.

Kdyby někdy byl čas na to zlepšit své písemné komunikační dovednosti, teď je čas!

1) Zaměřte se na vytváření spojení. Je důležité najít společný zájem mezi vámi a prodávajícím. Vždy se můžete dozvědět něco o pozadí prodejce prostřednictvím on-line vyhledávání. Lidé mají tendenci mít rádi jiné s podobnými zájmy. Stačí se podívat na to, jak vrcholový management u firem vypadá stejně.

Řekněte prodejci, kolik by to pro ně byl jejich domov. Promluvte si o dětech, se kterými se chystáte hrát na dvorku. Promluvte o vaší společné lásce k zlatým státním bojovníkům. Pozdravte jejich charitativní úsilí. Ve svém dopise je důležité s nimi sdílet, kdo jste a proč jste dobří lidé.

Lidé mají tendenci obchodovat s podobnými lidmi
Lidé mají tendenci obchodovat s podobnými lidmi

Prodej domu je nesmírně emocionální, zvláště pokud jste v něm žili už mnoho let. Prodávající by mnohem raději prodal rodině, která pracuje na neziskovém trhu, který chce vymýtit chudobu, než na 25tiletého dítěte svěřeneckého fondu, jehož rodiče vyplácejí celou zálohu, přičemž všechny ostatní jsou stejné. Řekněte svůj příběh v pozitivním světle sdílením bojů, které jste museli překonat.

Kupující mého domu napsal pěkný dopis, který mi řekl, jak moc miluje fasádu domu mého domu. Připomínalo mu koloniální domy ve Virginii, kde vyrostl a šel na vysokou školu. Vzhledem k tomu, že jsem i já šel na vysokou školu a vysokou školu ve Virginii, byl jsem ochotnější pobavit jeho nabídku, zejména proto, že on a jeho přítelkyně měli dvouletého syna.

2) Vyjadřují konec světových scénářů. Je to mnohem víc stresující být prodávajícím než kupujícím. Kupující mohou nakupovat pouze bez závazků. Prodávající se však vydává tam, že uvede své nemovitosti online, podepíše smlouvu s realitní agent a umožňuje cizincům procházet se svým domovem. Prodávající také ví, že pokud se v určitém časovém období neprodávají, nemovitost jde "stale ryby". Je to trapné, když se tam dostanete a odmítnete (bez prodeje).

V důsledku toho tolik starostí a stresu může strategie "konec světa" skutečně motivovat prodávajícího k tomu, aby se zbavil. Můžete začít s velkými obrazovými scénáři, jako je diskuse o tom, co se stane s trhem s nemovitostmi, pokud akciový trh bude mít 50% + opravu, jako tomu bylo v letech 2008-2009. Pak můžete pokračovat v diskusi o tom, co by se stalo, kdyby došlo k teroristickému útoku. Konečně můžete mluvit o přírodních katastrofách, jako jsou zemětřesení, záplavy a oheň, který si svůj majetek navždy utírá.

Stane se požár
Stane se požár

Vaším cílem je, aby prodejce věřil, že jejich dům je rizikovějším aktivem, než ve skutečnosti. Když jsem byl v procesu prodeje mého nájemního majetku, neustále jsem přemýšlel, jak jsem měl štěstí unikl velké zemětřesení během 13 let vlastnictví. Dům byl v okrese Marina, která má volnou půdu, která je náchylná ke zkapalnění. Každý svatý Františkán čeká na to, že ten velký zasáhne do zadní části své mysli.

Pokud kupující chytře přitlačil riziko poškození při zemětřesení tím, že se mě zeptá na půdu pod domem a zda jsem zažil nějaké zemětřesení během doby vlastnictví, pravděpodobně by to nebylo příliš náročné. Cítil jsem jeho strach z rizika, což by mě více obávalo, že ho ztratím jako kupce.Klíčovým slovem je otázka potenciálního rizika každého scénáře, a neříkej. Zeptá se, aby prodejce přemýšlel o nejhorších scénářích.

Povodně se také staly kromě zemětřesení
Povodně se také staly kromě zemětřesení

3) Zaměřte se na výhody jednoduchého života. Život je mnohem jednodušší a má méně věcí. Jednoduchý život je důvodem, proč nejsem ve spěchu koupit jiný fyzický majetek. Špatné věci, špatné nájemníky, netěsné střechy, nekonečná údržba a stále se zvyšující daň z nemovitostí. Jednodušší život je důvodem, proč jsem se soustředil na financování nemovitostí. Pokud mohu získat 10% - 15% ročně bez jakýchkoli potíží, jsem za to.

Čím starší je prodávající nemovitostí, tím více bude atraktivní prostý život bez údržby majetku.Po deseti letech vlastnictví domů majitel nemovitosti zažil více než její spravedlivý problém. Ale stále můžete hádat o radosti z jednoduššího života pro mladší prodejce nemovitostí, protože si určitě mohou vzpomenout, co to bylo jako nájemce.

Způsob, jak přesvědčit prodejce o výhodách jednoduchého života, je upozornit na všechny přestavby a upgrady, které hodláte dělat s nemovitostmi. Nejen, že se prodávající cítí dobře vědět, že máte v plánu pečovat o dům, tím, že budete diskutovat o veškeré práci, kterou hodláte udělat, také připomenete prodejci, kolik práce má dělat, pokud má zachovat svůj majetek.

Moje kuchyně starého domu a dvě koupelny byly naposledy přestavěny v roce 1995. Měl jsem 20 a více let starou jednotku HVAC, která potřebovala výměnu. Zadní okna mi unikly, bez ohledu na to, jak jsem je kolem nich ucpala. Také jsem měl přerušovanou průsvitnou světlou studnu, která měkala přes strop jídelny. Kdybych si ponechal dům, musel bych při přestavbě strávit 100 000 až 300 000 dolarů. Celý proces by byl obrovskou bolestí kvůli nespolehlivým dodavatelům, potřebě povolení a vícestupňovým kontrolám města. Nehodlal jsem vynaložit tolik peněz a času na pronájem, a tak jsem to pustil.

Přimět prodejce, aby si představili, jak je lepší život, aniž by museli udržovat svůj majetek
Přimět prodejce, aby si představili, jak je lepší život, aniž by museli udržovat svůj majetek

Práce na vašich přesvědčovacích dovednostech

Každý má své preference. Pokud zjistíte, jaké jsou a vytvoříte spojení, pravděpodobně získáte alespoň pár procentních bodů z reálné tržní hodnoty. Po zhruba 5% přebírají finanční fundamenty. To platí pro každou situaci v jednání.

Kdyby můj nákupčí dům SF mohl se mnou spojit přes tenis a dostal mě paranoidní o 8+ Richterovém zemětřesení, které zasáhlo SF v příštích pěti letech, pravděpodobně bych prodal dům za 140 000 dolarů méně (5%) než já dělal. Dokonce o 5% méně bylo ještě o 4% vyšší než moje aspirační prodejní cena.

Ale necíť se špatně pro mého kupujícího. Můj dům bude pro něj velmi dobře, vzhledem k tomu, jak silná je ekonomika SF. Jsem ten, který se občas prodává špatně, dokud si nepamatuju, jak těžké je to řešit s nájemníky a udržovat dům postavený v roce 1926 jako pronajímatel. Také se cítí hezky, že už nemusíte dlužit hypotéku a každoročně zapisovat 24 000 dolarů. Trávení času, které se stýkalo nad mým nájemným, kdybych mohl trávit čas se svým synem, mě vážně vyškrábal.

Pro ty, kteří se rozhodnou pronajmout, je to také v pořádku. Postupujte podle mého nákupního nástroje, pronajmout si luxusní strategii a neustále investujte svůj dodatečný peněžní tok, abyste potlačili inflaci. Osobně jsem se rozhodl prodat dražší nemovitost v San Francisku za cenu, která se rovná 30 násobku jejího ročního nájemného, a investovala značnou část výtěžku z nemovitostí, které se v srdci objevily v mnohem levnějším oceňování. Nemusíte se zabývat vlastnícími bolestmi je úžasné.

Pokud zůstanete disciplinovaní důsledným investováním tohoto rozdílu, uděláte to dobře. Ale pokud to neuděláte, budete chtít po 20 letech, kdy jste drželi svůj majetek nebo si dnes koupili nemovitost.

Doporučuje: