Je čas začít znovu se obávat o trhu s bydlením

Obsah:

Je čas začít znovu se obávat o trhu s bydlením
Je čas začít znovu se obávat o trhu s bydlením

Video: Je čas začít znovu se obávat o trhu s bydlením

Video: Je čas začít znovu se obávat o trhu s bydlením
Video: The Stock Market Correction Accelerates 2024, Březen
Anonim
Navzdory publikování varovných příspěvků o investování do akcií, dluhopisů a alternativ na současných úrovních, největší opatrnost, kterou bych měl psát, je vyčerpání obrovského dluhu na nákup nemovitostí na rekordních maximech.
Navzdory publikování varovných příspěvků o investování do akcií, dluhopisů a alternativ na současných úrovních, největší opatrnost, kterou bych měl psát, je vyčerpání obrovského dluhu na nákup nemovitostí na rekordních maximech.

Pokud ztratíte 50% z vašeho portfolia akcií a dluhopisů, budete naštvaní, ale v pořádku. Pokud váš majetek ztratí 20% své hodnoty, znamená to, že jste ztratili 100% z vašeho 20% předplacení. V tomto scénáři budete pravděpodobně stále dobře - pokud nemusíte prodat. Ale když ceny nemovitostí jsou správné o 20% nebo více, mnoho lidí se stává nucenými prodejci, protože také ztratili svou práci.

Chápu, že tisíciletí přicházejí z nákupního věku a inventář je na úpadek, takže konkurence za nákup domů je divoká. Nicméně, pouze pokud jste plně vědomi následujících bodů, které jsem zdůraznil níže byste měli pokračovat v nákupu nemovitostí dnes.

Věci, které je třeba vědět před nákupem nemovitostí v roce 2018

1) Nájemné se změnilo z nejvyšších úrovní v mnoha z nejdražších měst. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí jsou funkcí násobků příjmů z pronájmu, by kupující nemovitostí měl hledat kupní cenu za podobné ceny za slevy z období špičkového pronájmu. Vyzkoušejte například srovnatelné nemovitosti v New Yorku, které chcete koupit dnes, které byly prodány v březnu 2016 a které mají za cíl koupit za slevu ve výši 14,8% na cenu v březnu 2016, protože to je, kolik stojí ceny nájemného.

V roce 2017 jsem zažil změkčující nájemné z první ruky, když jsem se snažil nalézt náhradní nájemce pro můj SF dům za pronájem za podobný nájem 9 000 dolarů měsíčně. Po 45 dnech agresivního marketingu jsem dostal pouze dvě nabídky, oba za 7 500 USD (-16,7%). Dokonce jsem si najal zprostředkovatele výpisů za pronájem za dva týdny, abych našel lidi za nejméně 8 000 dolarů a selhal. V důsledku toho jsem prodal. Cenový tlak začíná na nejdražších trzích a postupuje se dolů. Velká dodávka kondomů v mnoha drahých městech opravdu podtrhává nájemné a ceny nemovitostí.

Nákup ve špičkových cenách, kdy nájemné kleslo z vrcholů, znamená, že platíte vyšší ocenění. To je nebezpečný scénář, který nemůže trvat navždy.

Image
Image

2) Hypoteční sazby rostou. S nárůstem výnosu desetiletého dluhopisu na 2,85% jsou úroky hypoték následující. Můj poslední refinancování hypoték bylo v roce 2016, když jsem zamkl v 5/1 Jumbo ARM na 2,5%. Stejná hypotéka je nyní 3,58% na základě nejnovějších sazeb. Jinými slovy, kdybych dnes vybral stejnou hypotéku, můj měsíční splátka se pohybuje od 3,951 dolarů na 4,535 dolarů, což je nárůst o 14,8%. Zvýšení o 14,8% je významné, protože průměrný příjem se zvyšuje pouze o ~ 2% ročně.

5/1 ARM hypoteční sazba vyprchá
5/1 ARM hypoteční sazba vyprchá

Zatímco 3,58% je stále poměrně nízké pro 5/1 ARM, všechno je relativní, zejména protože ceny nemovitostí v některých městech vzrostly o dvojnásobek od roku 2012. Pokud by průměrná úroková sazba pro 5/1 ARM měla růst na úroveň recese Před 10 lety by hypoteční splátka ve výši 1 000 000 dolarů dosáhla částky 6 321 USD, což je neuvěřitelné zvýšení o 60%.

10 let historie hypoteční sazby ARM 5/1
10 let historie hypoteční sazby ARM 5/1

Zde jsou poslední průměry hypoték od února 2018. Zde můžete zkontrolovat bezplatnou nabídku s LendingTree, akcií, které jsem měl koupit za méně než 100 dolarů za akcii, když jsem se poprvé setkal s vrcholovým vedením. TREE se ztrojnásobil v ceně.

Image
Image

3) Ceny se v mnoha městech přesouvaly kolem jejich předchozích vrcholů.Zatímco každé město je jiné, pokud se podíváte na ceny v Denveru a Dallasu, zjistíte, že ceny jsou zhruba o 45% vyšší než v letech 2006-2007. Tento cenový výkon je podobný tomu v San Francisku. Mezitím jsou horké města jako Seattle a Portland jen o 20% vyšší než předchozí vrcholy.

Americká mediánová stávající domácí cena je o 12% vyšší než její předchozí špička, což je mírný nárůst od doby, kdy uplynulo více než 10 let. Jako investor s nemovitostmi je vaším cílem investovat do trhů, které mají nedostatečnou výkonnost a mají potenciál dohonit.

Myslíte si, že byste měli prodávat nebo nakupovat za tyto ceny?
Myslíte si, že byste měli prodávat nebo nakupovat za tyto ceny?

4) Daňová reforma potřebuje čas negativně ovlivnit ceny nemovitostí. Koncepčně, všichni víme, že omezení státních příjmů a daní z majetku na 10 000 dolarů a omezení snížení úroků z hypoték na nové hypotéky až na 750 000 dolarů jsou čistými negativními pro drahé pobřežní městské trhy s nemovitostmi. Až do roku 2019 podají vlastníci nemovitostí své 2018 daně, nebudou se pociťovat žádné finanční bolesti.

Někteří se budou domnívat, že nižší daně z příjmů budou kompenzovat tato omezení odpočtu. Možná. Ale nikdo opravdu neví s jistotou, až do roku 2019 jsou podány a přijaty daňové přiznání. Daňová reforma je vítr, nikoliv zadní vítr pro zhodnocení ceny nemovitostí v pobřežních městech.

Image
Image

5) Trvalo to chvíli, kdy jste zjistili vrchol.Rozvoj bydlení, který začal v lednu 1996, skončil v březnu roku 2006. Ale až do začátku roku 2008 lidé začali akceptovat, že trh s byty již dosáhl vrcholu. Do roku 2008 se investoři v oblasti nemovitostí stále drželi naděje, nebo alespoň popírali, že by ceny již nevyšly. Jakmile Bear Sterns v březnu 2008 prodáno za nic v JP Morganu, začali lidé paniku. Pak Lehman Brothers šel 15. září 2008, plný dva a půl roku poté, co vrcholil trh s bydlením. A věci se ještě zhoršily a S & P 500 konečně vyvrcholil 1. února 2009.

Níže je skvělý graf, který ukazuje, jak špatně korigují ceny bydlení v některých našich velkých městech.Všimněte si, jak předchozí dunění trvalo 10 let a havárie trvalo 5 let. Jsme nyní do 8. ročníku býčího trhu.

Image
Image

Udržujte svůj nezřetelný nadšení pro bydlení v rámci kontroly

Masová média a průmysl nemovitostí se zaměří na silnou poptávku, silný růst pracovních míst a nedostatek zásob jako hnací síly pro vyšší ceny nemovitostí v roce 2018 a dále. To je v pořádku, pokud si můžete chirurgicky koupit v silných pracovních městech prostřednictvím nemovitostí crowdfunding. Pokud se podíváte na celostní majetek jako celek, pravděpodobně bude pokračovat růst cen v nízkých jednotných číslicích v procentech.

Nicméně, pokud se podíváte na jednotlivé trhy, začnete vidět praskliny v nadaci. Neodpovídám, aby se v tomto okamžiku cyklu kupovala drahá pobřežní nemovitost. Podívejte se do srdce, kde jsou ocenění mnohem levnější a výnosy z pronájmu jsou mnohem vyšší.

Pokud dnes umíráte k nákupu primárního bydliště, ujistěte se, že můžete vydržet 20% + opravu během pětiletého časového období, pokud je historie jakýmkoli průvodcem. Pokud nemáte finanční vyrovnávací paměť ve výši nejméně 10% hodnoty vašeho majetku po snížení o 20% +, nejste finančně připraveni na pokles. Ještě lepší, zaplatit peníze.

Příliš mnoho dluhů je to, co tě zabije, kdybychom se někdy vrátili do těžkých časů. Koupit dům, aby si užíval život, místo aby se snažil dosáhnout zisku. Pochybuji, že budeme mít nápravu tak násilnou, jaká byla poslední, která se po krizi v oblasti bydlení stala daleko přísnější. Stejně tak kupte a půjčujte zodpovědně. Akciový trh je indikátorem směřujícím do budoucna, který ukazuje křivky před námi.

Prozkoumejte nemovitost Crowdfunding: Pokud nemáte zálohu na koupi nemovitosti nebo nechcete svázat likviditu ve fyzických nemovitostech, podívejte se na společnost RealtyShares, která je dnes jednou z největších společností, které se dnes obrací na nemovitosti. Real Estate crowdsourcing také umožňuje flexibilnější investice do nemovitostí investováním mimo místa, kde žijete, za účelem dosažení co nejlepších výnosů. Pobřežní městská nemovitost je dnes velmi drahá. Tam jsou mnohem lepší příležitosti, aby se měl na Středozápadě a na jihu. Můžete se zaregistrovat a prozkoumat.

Doporučuje: