Proč jsem prodal svůj pronájem domů: měl žít dnes

Obsah:

Proč jsem prodal svůj pronájem domů: měl žít dnes
Proč jsem prodal svůj pronájem domů: měl žít dnes

Video: Proč jsem prodal svůj pronájem domů: měl žít dnes

Video: Proč jsem prodal svůj pronájem domů: měl žít dnes
Video: How to Lower Your Property Tax Bill | WSJ Your Money Briefing 2024, Březen
Anonim
Poté, co jsem slyšel přímou zpětnou vazbu asi 80 lidí prostřednictvím sociálních médií, mého soukromého zpravodaje, různých příspěvkových připomínek a hlasování s více než 1500 hlasy, rozhodl jsem se prodávat svůj dům Marina, San Francisco, který jsem koupil na začátku roku 2005. Bydlela jsem dům od 28 do 37 let a měl tam nějaké nádherné vzpomínky. Ale po třech letech stát se pronajímatelem, je čas jít dál.
Poté, co jsem slyšel přímou zpětnou vazbu asi 80 lidí prostřednictvím sociálních médií, mého soukromého zpravodaje, různých příspěvkových připomínek a hlasování s více než 1500 hlasy, rozhodl jsem se prodávat svůj dům Marina, San Francisco, který jsem koupil na začátku roku 2005. Bydlela jsem dům od 28 do 37 let a měl tam nějaké nádherné vzpomínky. Ale po třech letech stát se pronajímatelem, je čas jít dál.

Rozhodnutí bylo neuvěřitelně agresivní, protože jsem přesvědčena, že je nejlepší držet na majetku navždy. Když jsem konečně prodal dům, necítil jsem radost, ale zklamání. Seděl jsem v salonku bankovní pobočky a podíval jsem se na největší šek, který jsem kdy viděl v životě, a cítil jsem se, že jsem selhal se svým synem, sebou a všemi. Jsem dlouhodobě býčí na majetku v San Francisku, ale cítil jsem, že musím dnes začít žít.

20 let od chvíle, kdy se můj syn zeptá, jak bych mohl dům prodat za tak levné, hodlám ho ukázat na tento příspěvek, protože jsem dlouho zapomněl na všechny detaily. Doufám, že mi můžeš odpustit drahý kluk, kdybych řádně neinvestoval všechny výtěžky.

Proč jsem se rozhodl prodávat svůj domov

77% z vás řekl, že prodává
77% z vás řekl, že prodává

Když mi bylo 27 let, rozhodl jsem se, že už nechci žít ve dvoupokojovém bytě, i když to bylo naprosto v pořádku. Bohužel, průměrné rodinné domy v severní části San Francisca stály v roce 2004 v hodnotě zhruba 1,8 milionu dolarů. Ale jedno deštivé prosincové odpoledne, když jsem se zastavil, abych se podíval na prodej tří ložnic ve výši 1,2 milionu dolarů, jsem narazil na hezké rodinný dům, který nikdo nechtěl.

Agentka pro výpisy byla z města a všechno, co měla, byla nepořádek domů a černobílá letka na jedné straně. Na rozdíl od většiny domácností v tomto cenovém rozmezí byly původně představeny a měly vícestranové barevné brožury. Dům seděl na trhu dva měsíce a ona mi řekla, jestli na Vánoce nedostala nabídku, odvezla dům z trhu a znovu ji uvedla na jaře.

Věděl jsem, že prodej během prázdnin je známkou zoufalství, a tak jsem se s ní seznámil, abych se dozvěděl více o příběhu prodávajícího. Prodávající byl nově vysloužilý pár, který přijel z Texasu. Chtěli se přestěhovat do San Franciska, ale po operaci kolena se manželka rozhodla, že nechce žít v domě se dvěma schodišti. V důsledku toho se nikdy nepohnuli a neustále si pronajali dům k předchozím prodejcům. Pak jsem přišel.

Výkupní cena byla "rozumnější" 1,55 milionu dolarů. To opravdu bylo, protože jiné domy podobné nebo menší velikost prodal za $ 250,000 + více. Kromě toho, že nebyl řádně uváděn na trh a neustálý zimní déšť, hlavní důvod, proč se dům neprodával, byl kvůli jeho poloze na rušné ulici vedle jedné z nejrušnějších ulic v celém San Francisku. Měli jsme také naše starosti, takže jsme zaparkovali před domem několikrát po dobu 30 minut, abychom zjistili, zda se nám podaří zvládnout hluk z cesty.

Celkový trh SF byl v roce 2004 stále silný u nemovitostí pod 1,5 milionu dolarů. Zjistil jsem však, že jakmile překročí hranici 1,5 milionu dolarů, poptávka klesla. Byla zde otevřená tržní příležitost k nákupu jediného rodinného domova pod žádostí, namísto toho, aby se neustále dostávalo přeplatku. Rozhodl jsem se, že při instalaci dvojitých oken by byl hluk na silnicích snesitelný. V prosinci 2004 jsem podala žádost o 25 000 dolarů níže.

Když přijali, cítila jsem okamžitý strach. Měl bych místo toho nabídnout 1,45 milionů dolarů? Ale hluboko, cítil jsem, že by dům mohl za 10 let snadno stát za 2 miliony dolarů, a tak jsem šel dopředu a vytáhl své životní úspory do domu a dostal jsem od mého dědečka dva měsíční půjčku za část z 20% zálohy. Bonus na konci roku mi byl vyplacen každý únor, takže jsem věděla, že ho mohu rychle vrátit.

Po koupi dům po dobu dvou a půl roku nadále oceňoval, ale finanční krize přišla a zaklepala jeho hodnotu zpátky na místo, kde jsem ji koupil, ne-li o 100 000 dolarů méně. S hypotékou v hodnotě 1,2 milionu dolarů jsem se už necítila tak dobře s finanční situací.

Obnova a další šance

Po téměř ztrátě košile během finanční krize se trh konečně stabilizoval a zázračně, po více než sedmi rozjíždějících se kolech, stále mám svou práci. Vzpomínám si, když jsem si říkal, že kdyby se na trhu s bydlením někdy objevil, kde bych mohl vydělat zisk, prodal bych a nikdy se takový obrovský dluh nikdy nevzdám.

Takže v roce 2012, kdy společnost Facebook vyšla veřejně, jsem se rozhodl uvést dům, protože si určitě myslí, že někdo bude mít zájem koupit si v přízemí 3 ložnice, 2,5 koupelny s neoprávněným pokojem a koupelnou. Doba zápisu se také shodovala se mnou, kdy jsem odcházel od společnosti Corporate America a ztrácel zdravý plat. Hypotéka byla stále kolem 1 000 000 dolarů a obávám se, že jsem se udělal správný krok, abych zanechal tak mladou práci. Během přechodného období se zdá, že větší likvidita byla obezřetná.

Po jednom měsíci bez zájmu kupce jsem se rozhodl udělat něco podrážděného a zvýšit požadovanou cenu z $ 1,695,000 na $ 1,780,000 a pak na $ 1,789,000 (viz obrázek). Moje ego bylo pohmožděné a chtěl jsem ukázat sílu. Ale po dalších 28 dnech bez zájmu jsem se rozhodl odstranit výpis. Destiny s mými plány na prodej nespolupracoval, takže jsem tuto záležitost nijak nenarušil. Místo toho jsem refinancovala svou hypotéku, abych ušetřila cca 400 USD za měsíc a zaměřila se na cestování po celém světě a na růst.

Nikdo nechce koupit můj dům v roce 2012, díky bohu.
Nikdo nechce koupit můj dům v roce 2012, díky bohu.

Přechod na něco nového

V roce 2014 jsme koupili fixátor na západní straně SF, protože jsme chtěli zažít nové dobrodružství v jiné části města. Byli jsme blízko * k přesídlení do Honolulu, ale rozhodli jsme se, že dokážeme přinést Honolulu do San Francisca v podobě domu s výhledem na oceán a velkého lanai, kde zůstaneme ještě několik let.

Místo toho, že se snažíme znovu prodat dům Marina, tentokrát jsme se rozhodli jej pronajmout. K našemu překvapení jsme našli nájemníky, kteří chtějí zaplatit měsíčně 8 500 dolarů za pronájem, a tak jsme přijali. Čtyři kluci a pes skončili jako PITA, ale 8500 dolarů bylo mnohem vyšší, než jsme si mysleli, že dostaneme, a tak se zhoršení zdálo, že to stojí za to.

Tato počáteční sada nájemců zůstala pouze jeden rok. Moje další sada nájemníků byla pět kluků, kteří byli ochotni zaplatit 8.800 dolarů. Byli to nejlepší kandidáti, které jsem tehdy našel, hlavně proto, že rodiny s malými dětmi se obávaly, že jsou tak blízko na rušnou ulici. Buď to, nebo prostě koupili. Přijala jsem zálohu ve výši 17 000 dolarů a modlila jsem se, že všechno bude v pořádku. Z větší části bylo vše v pořádku. Ale tam byl trvalý obrat spolubydlící, pozdní nájemné a problémy údržby (leaky střechu, rozbité kuchyňské baterie, rozbité lednice, otvory ve stěnách, popraskané dlaždice, poškozené kuchyňské dveře, hlukové stížnosti, a zanedbávání trávníku), který mě konečně udělal plakat strýce.

Související: Bytí pronajímatele zkouší svou víru v lidskosti

Kromě toho, že jsem se zabývala všemi těmito problémy, jsem byl také zaneprázdněn projektem, který řídil můj nový domovský remodel. Přestavba celého domu je již stresující. Přidejte na hlučné nájemníky a život se začíná stane nesnesitelným, i když nemáte práci, na kterou byste měli jít. Díky bohu jsme dokázali vyřešit tyto stresy a zaměřit se na narození a péči o nového syna. Jako potenciální rodiče jsme nevěděli, co očekávat, ale z mnoha zpětných vazeb jsme věděli, že vychovávání dítěte je mnohem těžší než to, co říkají lidé (tak pravda). Chtěli jsme se uvolnit co nejvíce času, abychom se připravili na tuto novou kapitolu v našich životech.

Pronajmout si dům za tři roky nebyl skvělý zážitek, ale alespoň jsem ho dal. Příjmy z čistého pronájmu ve výši 60 000 dolarů mi umožnily konečně dosáhnout svého cíle dlouhodobého pasivního příjmu ve výši 200 000 dolarů ročně. Ale stejně jako Anthony Scaramucci, který byl propuštěn pouhých deset dní poté, co byl jmenován ředitelem pro komunikaci v Bílém domě, mi 200 000 dolarů ročně v pasivním příjmu netrvalo dlouho.

Držel jsem se v přístavu v roce 2014, protože bylo těžké nechat něco po tolika dobrých vzpomínkách. Taky jsem nechtěl být znovu rozpaky. Kromě toho jsem byl nabitý na nemovitosti SF. Z finančního hlediska jsem měl za sebou sedmileté CD za 400 000 dolarů, které umožňovalo zaplacení mého nového domova. Moje online podnikání dále rostlo.

Ale po uplynutí téměř tří let jsem už neměl pevnou vazbu na dům Marina, protože jsme tehdy udělali úžasné nové vzpomínky v našem novém domě v Golden Gate Heights. Když přetvoříte každý centimetr domu, přirozeně se k němu připojujete. Vzpomínám si také na první noc, kdy jsme sem přivedli syna domů o půlnoci. Byla to kouzelná chvíle, která upevnila můj současný domov jako navždy doma.

Ceny nemovitostí vzrostou

Průměrná domácí cena SF se v roce 2017 zvýšila nad 1,4 milionu dolarů, což je nad vrcholem 2006-2007
Průměrná domácí cena SF se v roce 2017 zvýšila nad 1,4 milionu dolarů, což je nad vrcholem 2006-2007

Z finančního hlediska jsme měli velké štěstí. Protože v roce 2012 nikdo nechtěl koupit náš dům, dokázali jsme se zdvojnásobit přínosem z přínosu ~ 20% ocenění v půjčovně Marina a ~ 35% ocenění v mém primárním bydlišti.

Je to legrační vidět, jak rychle se sentiment může změnit. Většina lidí se obvykle musí prodávat, aby koupila jiný dům v SF, ale udělal jsem nějaká rizika a využil ji. Po nějaký čas, když trh s býky pokračoval, jsem se cítil stylizován předchozím rozhodnutím o blokování 300 000 dolarů + v 4,1% výnosu z 7letého CD. Ale jak se ukázalo, to bylo vypršení CD a dostupnost těch peněz, které mi umožnily koupit si svůj nový domov.

Dále jsem si myslel, že v cenách nemovitostí se zpomalí dva nebo tři roky od počátku čtvrtého čtvrtletí roku2015, kdy se mnohé ocenění snížily. Zatímco se trh zpomalil za pár čtvrtletí, na jaře roku 2017 se zotavil a byl tak horký jako vždy pro rodinné domy. Trh bytů na druhou stranu rozhodně ochladí kvůli nárůstu nových dodávek.

Začátkem roku 2017, po osmé době, kdy moji nájemníci zpožděli placení nájemného, začal jsem přemýšlet, že mohu získat dům ve výši 2,3 milionu dolarů nebo 2,4 milionu dolarů (z 1,7 milionu dolarů v roce 2012). A kdybych mohl, prodal bych. Zpíval jsem se sousedem, abych mu dal první pohled, a řekl, že má zájem koupit si svůj domov prostřednictvím soukromé transakce za 2,1 milionu dolarů. Jsem prošel, i když by bylo hezké ušetřit na všech těchto poplatcích. Vzpomínám si, jak jsem cítil, že jsem si uvědomil, že konečně můj domov stojí za to, co jsem si myslel, že by to mohlo stát za všechny tyhle roky později.

Květen 2017 nabídku od mého ~ 35 roku souseda, který žil zdarma v rodičovské budově od ukončení studia
Květen 2017 nabídku od mého ~ 35 roku souseda, který žil zdarma v rodičovské budově od ukončení studia

Pak mi neočekávaně naši nájemníci dali příležitost vyzkoušet si trh tím, že mě informovali o svém úmyslu uvolnit se 8. května 2017. Založil jsem závod, jako jsem to udělal v roce 2016, kdy se moji ubytovaní ubytovaní uvolnili. V jednom pruhu jsem byl zodpovědný za nalezení vhodných nájemníků do 30 dnů. V druhém pruhu se jednalo o realitního makléře, který měl za to, že najde kupujícího mimo trh ve stejném časovém období za $ 2,500,000. Rozhodla jsem se o 2,500.000 dolarů za cenu roztažení, protože jsem se zdráhal prodat. Kdo najdou zákazníka nejprve, vyhraje!

Na rozdíl od roku 2016 s mým pavilonem Pac Heights jsem ztratil.Nemohl jsem najít ideálního nájemce, někoho, kdo by se staral o můj majetek a zůstal alespoň pár let. Jedna rozvedená matka čtyř dětí nabídla 7 500 dolarů, ale minul jsem, protože byla velmi nezisková zakladatelka. Další šestná rodina nabídla 7 800 dolarů a já jsem prošel kvůli přílišnému opotřebení a tak slabé nabídce. To byl začátek mého pronájmu nájemníků, když jsem byl trh s byty silnější než to bylo. Je mnohem těžší najít nájemce ve výši 9 000 dolarů / měsíc v porovnání s nájemcem ve výši 4 200 dolarů / měsíc.

Mezitím můj realitní makléř dokázal identifikovat kupujícího, který ztratil v dražbě války za srovnatelný majetek v mém okolí. Jedna věc vedla k další a já jsem obdržel nabídku za $ 2,600,000 jen za devět dní později! Stojí za zmínku, že jsem již hledal nájemníky po dobu 30 dní již před začátkem závodu, protože jsem dostal 30denní oznámení.

Analýza nabídky

Byl jsem ohromen nabídkou ve výši 2 600 000 dolarů, protože jiný vysoce zkušený realitní mi řekl, že kdybych dal práci v malování 50 000 dolarů, aktualizovat svítidla, měnit hlavní koupelnovou vaňu a nahradit podlahu kuchyně, mohu * získat asi 2.500.000 dolarů. Byla špičkovým producentem s 30 lety zkušeností a navštívila můj dům dvakrát, aby přišla s hodnocením.

Jiný realitní, s nímž jsem pohovoril, uvedl, že kdybych dal 30 000 dolarů na inscenování, malování a modernizaci svítidel, pravděpodobně bych dostal okolo 2 300 000 dolarů. Nebyl jsem ohromen. Ale chápu, že je důležité řídit očekávání a překvapit na vzestupu.

Šel jsem s mým realitářem, protožev roce 2016 prodala sousední dům v Golden Gate Heights za masivní prémii. Byl jsem ohromen svým profesionalizmem, když jsem s ní souhlasil a co je nejdůležitější, s jejími výsledky. Výše zmíněný dům byl skládka, musel projít konkurz, ale nakonec se prodal za 150.000 dolarů více, než jsem si myslel (o 10% více).

Můj realitní pevně věřil, že mohu dostat 2500 000 dolarů, aniž bych musel dělat další práci, protože jsem už maloval pár pokojů a opravoval podlahy. Můj dům je 2 070 sqft plus asi 200 sqft neoprávněného prostoru. Pokud se v Marina dostanete na průměrnou cenu / sqft 1,171 dolarů, dostanete 2,423,970 dolarů. Ale můj dům by měl obchodovat se slevou díky své poloze na rušné ulici.

Průměrná cena / sqft v oblasti Marina je $ 1,171
Průměrná cena / sqft v oblasti Marina je $ 1,171

Dokonce s překvapivou nabídkou ve výši $ 2,600,00, kvůli provizím, nebyla jsem úplně přesvědčena, že bych měl prodat. Byl jsem schopen vyjednat celkovou prodejní provizi až na 4,5% ze 6%, ale to bylo. V dnešním dni internetu je 4,5% provize nadále obrovská. To znamená, že předchozí realitní kancelář, který jsem použil v roce 2012 za 5,5% poplatek, nenalezl mi kupující za 1,7 milionu dolarů po 28 dnech. Tak alespoň můj poslední realitní měl něco, co bych měl vzít v úvahu.

Pultová nabídka

Měli jsme několik dalších realitních kanceláří se svými odběrateli, ale nikdo nás neposkytl. Hluk a dopravní silnice byly vždy hlavními odstrašujícími prostředky. Z nějakého důvodu tito kupci nevadili hluk a byli okouzleni estetikou domu.

Vzhledem k tomu, že jsem nepotřeboval prodávat, rozhodl jsem se, že budeme čelit 2 788 000 dolarům na pokrytí mých provizí, daň z převodu a pak i některé. Proč se nesnažíte otestovat horní limity bez ztráty kupujícího? Po několika dnech lemování a hawing, oni přišli na $ 2,700,000, říkat, že to bylo nejlepší, co mohli dělat, protože jejich nákup závisel na bankovním upisování.

Byl jsem v pokušení přijmout, protože teď jsem byl 200 000 - 300 000 dolarů vyšší, než jsem očekával. Ale můj realitní mě stále povzbuzoval k tomu, abych přehodnotil cenu, protože věděla, že jsem na plotu.

Odmítl jsem firmu ve výši 2.750.000 dolarů s krásným dopisem o tom, kolik by si užívali v jednom rodinném domě s batolem místo v bytě. Napsala jsem o všech vylepšeních, které jsme provedli za posledních 13 let, abychom dokonalý domov. Dal jsem jim tabulku Excel všech věcí, které jsme udělali, a náklady na každou položku, abychom je cítili, jako by se jim dostalo dost. Také jsem jim ukázala obrazy celé naší práce.

Po dalších několika dnech po mém termínu přijetí souhlasili! 2.750.000 dolarů je značné množství, protože je plné $ 1,050,000 více než to, co bych prodal za pouhých pět let dříve. Být schopen vydělat 210.000 dolarů ročně ve vlastním kapitálu a současně sbírat 100.000 dolarů + za rok v hrubých výnosech z pronájmu, poslední tři roky jsem si vzpomněl.

Připadalo mi, že jsem vyhrál loterii!

Píšu "může mít", protože kupující nebyl běžně citovaný kupující hotovosti, který všichni prodejci doufali. Místo toho kupující musel nejen uzavřít půjčku ve výši 2 000 000 USD, musel získat další půjčku ve výši 300 000 dolarů za mnohem vyšší úrokovou sazbu, protože měl jen ve výši 400 000 dolarů v předplacení.

Před třemi lety koupil byt ve výši 1,5 milionu dolarů ve stejném okolí, než měl syna. Na základě svých finančních prostředků by banka, která by mu umožnila koupit, činila 2,6 milionu dolarů. Prodejci přiznali, že při prodeji nemovitostí ve výši 2,3 milionu dolarů - 2,5 milionu dolarů, když slyšeli o mém domě.

Jídelna / obývací pokoj z půjčovny
Jídelna / obývací pokoj z půjčovny

Začíná to dělat Dicey

Když konečný termín pro odstranění pojistného financování dorazil dva týdny po přijetí mého pultu, nic se nestalo. Jeho banka ho přiměla k přeskočení více obručí, aby chtěl udržet svůj finanční výpadek, protože pokud odstraní nepředvídatelnou událost a úvěr neprojde, dostane se za 82,500 dolarů (3% vážné peněžní splátky).

Bez dalších nájemních nabídek jsem se rozhodl prodloužit lhůtu o několik dní poté, co prodloužím lhůtu inspekčního kontraktu o čtyři dny.Ale po pěti dnech, kdy jsem nezískala žádnou aktualizaci, jsem se začal obávat. Znepokojivost se změnila v frustraci, a tak jsem se rozhodl agresivně hledat další nájemce znovu! Každý den dohoda neprošel, byl další den ztráty příjmu z pronájmu v mé mysli.

Všimněte si, jak jsou nájemné z jejich vrcholů v mnoha městech
Všimněte si, jak jsou nájemné z jejich vrcholů v mnoha městech

Pořád jsem si říkal, že budu litovat, že prodám domov déle než 20 let kvůli robustní práci v oblasti zálivu SF. Takže po 15denní přestávce jsem si znovu prodával svůj majetek, abych našel skupinu nájemníků. Po týdnu jsem našla skupinu pěti kluků (dívky v San Francisku neexistují), kteří ironicky pracují u mého starého zaměstnavatele! Byl to osud!

Oni všichni vydělali asi 80.000 dolarů - 95.000 dolarů základních plat každý jako první nebo druhý rok finanční analytici. Myslel jsem si, že by bylo veselé psát v budoucím příspěvku, že i poté, co jsem zaplatil pět let poté, co jsem odešel díky mému vyjednanému odstupu, bych ještě můj starý zaměstnavatel zaplatil za nejméně jeden rok! Bylo by to naprosto fantastické, takže jsem se rozhodla jít s nimi.

Byl jediný problém. Místo toho, abych nabídl $ 9,000 / měsíc, který jsem chtěl, nabízeli 8 300 dolarů. Odmítl jsem s 8 500 dolarů a řekl jim, že by se mohli začít o jeden měsíc později, a to 1. července, namísto 1. června. Oni původně žádali, aby se přestěhovali 16. července, ale cítil jsem, že opouštět svůj majetek prázdný tak dlouho, nabídka k nákupu byla příliš velká.

Nakonec se dohodli na podmínkách, ale na sobotní ráno jsme se chystali setkat! Řekli mi, že našli jiný majetek a poděkovali mi za svůj čas. Jinými slovy, skutečná tržní cena pronájmu pro můj dům nebyla 8.500 dolarů, ale bližší 8000 dolarů měsíčně nebo možná ještě méně, vzhledem k tomu, že dvě další strany nabídly 7 500 dolarů a 7 800 dolarů.

Teď to bylo čas na paniku opět kvůli tomu, že jsem poslal kupujícímu doklad, aby nabídku odmítl a propustil ho ze své zálohy ve výši 82.500 dolarů. Nyní jsem neměl nic. S využitím nákupního užitku, pronájem luxusního rámce mi někdo nabídl 28,5X - 30x můj hrubý roční nájem ve srovnání s průměrem 20,5X pro oblast SF Bay a já jsem ho odmítl. Co jsem si myslel?!

Ztráty pracovních míst v San Francisku začaly
Ztráty pracovních míst v San Francisku začaly

Ale naštěstí kupující nevěděl, co se děje, na můj konec. Po odeslání dokladu o rekodifikaci mi řekli, že pracují co nejtěžší s bankou, aby získali úvěr, a že si pořád chtějí koupit můj dům. Řekli, že v pondělí nebo v úterý by měli být schopni odstranit nepředvídatelnou událost a čekat, prosím, ještě několik dní.

Vzhledem k tomu, že jsem neměl nic a během víkendu jsem nemohl dělat nic, řekla jsem mému realitovi, aby řekla druhému realitnímu kanceláři, že jsem v pořádku, ale nemám žádné sliby. Chtěla jsem, aby pociťovali obrovský pocit naléhavosti, aby dostali svůj úvěr, protože už byli pár týdnů po uplynutí lhůty. Mezitím jsem se mentálně připravoval na to, abych měl svůj dům prázdný pro příštích 22 let, protože jsem byl tak unavený a unavený z jednání s nájemníky.

Správně jsem chtěl zaplatit 22 000 dolarů za rok v oblasti daně z nemovitostí, 2 000 dolarů ročně v domácím pojištění, 5 000 dolarů ročně v náhodných údržbových nákladech ve výši více než 600 000 dolarů po 22 letech, jen aby si udržel tento majetek, který nikdo nechtěl koupit nebo pronajmout. Moje pýcha mluvila znovu.

Dokonce jsem si najal leasingového agenta, aby využil své sítě odborníků na přemístění za měsíční nájemný poplatek, aby zjistil, zda jsou nalezeni nějakí ideální nájemci. Nada, kromě skupiny šesti kluků! Ne, díky. Všechny známky směřující k dohodě se nedějí.

Nail Biter až do konce

Během tohoto 45denního procesu jsem byl stresovaný, otrávený a úzkostlivý. Nezapomeňte, že jsem se malý spánek postaral o novorozence, který by se probudil každých 30 minut až 2 hodiny. Běžel jsem na adrenalinu. Pak jsem běžel na výpary. Pak se výpary rozběhly, takže jsem se rozhodl, že budu opouštět dům navždy prázdný.

Když byli kupci konečně připraveni odstranit finanční riziko, musel jsem se rozhodnout, že jim povíme, že půjdu s naplánováním nové nabídky nebo sdělí jim, že jsem se přestěhovala. Tentokrát jsem byl příliš unavený, než jsem vyjednával, protože mě taky drželi asi 35 000 dolarů v okamžité práci na ochraně před povětrnostními vlivy, které bylo třeba udělat poté, co inspektor nalezl netěsné okny a suchou hnilobu. Zjistil jsem jim, že během nedávných zimních bouří unikla jediná světla z jídelny. Oni byli oprávněně znepokojeni a stejně jsem byl, protože jsem udělal jen, že jsem se dostal na střechu a rozstřikoval slepice ze střechy FlexSeal.

Na závěr jsme souhlasili s cenou 2 740 000 USD. Dal jsem jim slevu ve výši 10 000 dolarů, abych se obrátil na kontrolní zprávu, aby nakonec odstranili finanční rezervu a vydrželi se s ní. Konečná cena / sqft vznikla za 1.323 dolarů, což je 13% prémie na průměrnou cenu / sqft v nejdražší části města.

Jsem šťastná pro kupující, protože jejich půjčky prošly a nyní mají skvělý domov, aby si zvedli svého syna pro příštích 10 let. Jen doufám, že jeho nový podnikatelský záměr půjde dobře, může prodat svůj starý byt, aby uvolnil nějakou likviditu a ekonomika i nadále pokračuje.

V červnu 2017 bylo dluhu splaceno 812.169,79 USD
V červnu 2017 bylo dluhu splaceno 812.169,79 USD

Tato nemovitost nám dobře sloužila a teď ji už nemůžeme využít, protože máme nový domov a výkonnější proudy polopasivního příjmu.

Za 20 let bych si přál, abych se držel na majetku. Ale musím si připomenout celou dobu a stres, který ušetřím tím, že nevlastním. Čím starší dostanete, tím dražší čas se stává, protože máte méně z toho.Kromě toho jsem jen vděčná, že v roce 2012 nikdo nekoupil dům o 1050 000 dolarů méně.

Drahý syn, jestli jste se dostali přes tuto šelmu, dobře provedenou. Spodní částí prodeje je to, že jsem chtěl zjednodušit svůj život, abych s tebou mohl co nejvíce věnovat.

Protože jste se divili, co jsem udělal s výnosy, dosud jsem investoval 500 000 dolarů do RealtyShares (celkem 800 000 dolarů), abych diverzifikoval své nemovitosti, udržoval expozici nemovitostí a získal příjmy z nemovitostí více pasivně. Jak jsem se na to podíval, odjel jsem z vystavení 2.740.000 dolarů v jedné mimořádně drahé nemovitosti vlastnictví 800.000 dolarů portfolia 12-15 nemovitostí po celé zemi s mnohem vyššími čistými výnosy z pronájmu.

Úrokové sazby se konečně pohybují až v roce 2018. DŮLEŽITÉ držitelé / kupující nemovitostí!
Úrokové sazby se konečně pohybují až v roce 2018. DŮLEŽITÉ držitelé / kupující nemovitostí!

Aktualizace 2018: Nyní, když nový daňový plán uplynul, cítil jsem ještě lepší, že jsem prodal. Uzavírání státních příjmů a snížení daně z nemovitosti na pouhých 10 000 dolarů, zatímco omezení hypotéky na nové hypotéky ve výši 750 000 dolarů je strašné pro drahé realitní trhy jako San Francisco. Kupující můj pronájem nemovitosti platí pouze 30.000 dolarů v daních z nemovitostí. Dále akciový trh opravující 10% + dává signály napětí, protože sazby hypoték vzrostly o více než 50 bazických bodů.

Doporučuje: