Nemůžete věřit Zillowovi a jeho odhadům

Obsah:

Nemůžete věřit Zillowovi a jeho odhadům
Nemůžete věřit Zillowovi a jeho odhadům

Video: Nemůžete věřit Zillowovi a jeho odhadům

Video: Nemůžete věřit Zillowovi a jeho odhadům
Video: Vegan Since 1951! 32 Years Raw! A Natural Man of Many Skills; Mark Huberman 2024, Březen
Anonim
Když společnost Zillow.com spustila své webové stránky v roce 2005, svět byl buzz s možností společnosti přinést ocenění, nazvaný Zestimates, všem prstům. Bylo to příjemné zadat svou domovskou adresu, nebo adresu vašeho kolegu nebo šéfa, abyste zjistili, co zaplatili. Některé z odhadů byly naprosto opotřebené a byly opraveny možností vlastníka přihlásit se, nárokovat si doma a aktualizovat data budou všechny důležité funkce pod přísahou.
Když společnost Zillow.com spustila své webové stránky v roce 2005, svět byl buzz s možností společnosti přinést ocenění, nazvaný Zestimates, všem prstům. Bylo to příjemné zadat svou domovskou adresu, nebo adresu vašeho kolegu nebo šéfa, abyste zjistili, co zaplatili. Některé z odhadů byly naprosto opotřebené a byly opraveny možností vlastníka přihlásit se, nárokovat si doma a aktualizovat data budou všechny důležité funkce pod přísahou.

Zillow umožnil kupujícím, aby se stali chytřejšími zákazníky tím, že porozuměli porovnávaným produktům a věděli, kdy a za jakou cenu se dům naposledy prodával. Když víte, že prodávající zaplatil 1,000,000 dolarů například na vrcholu trhu, víte, že by bylo směšné platit více podle definice. Zillow kdysi přinesl exkluzivní informace, které jsou k dispozici pouze realitním agentům a lidem, kteří za to platili masům. Byla tu naděje pro průmysl, který je zpravidla zneužíván tím, že jde o dvousměrné způsoby, stinné postupy hodnocení a agresivní úvěrové standardy.

Moje největší naděje byla, že Zillow by zvýšil efektivitu trhů pro kupce a prodávající, čímž by odstranil spoustu zbytečných prostředníků a nakonec snížil poplatky z 5-6% na asi 1-2% prodejní ceny. Chlapec jsem se mýlil.

Zillow mohl pomoci průmyslu

Zillow vytvořil slyšení o zombiech, kteří se spoléhají na své zvěstovatelky, aby jim řekl, jakou hodnotu má určitá vlastnost. Tady je zpravodajský záblesk pro vás: Vlastnictví stojí jen za to, co je za to ochoten zaplatit. Jako prodejce, nemůžete jít kolem držet prodejní cenu, protože Zillow nebo váš realitní agent řekl, že váš dům stojí v hodnotě $ 1,000,000. Pokud ji nikdo nezískal po 6 měsících, určitě stojí za to!

Kupující nejsou lepší, když se spoléhají na Zestimates. Velkým problémem s databází společnosti Zillow je skutečnost, že je založena na srovnatelných tržbách. Při poklesu objemu vysušil, což bylo těžké najít srovnatelné údaje v reálném čase. Všechna data zaostávají. Nebojte se vyčistit odhady kolem celého okolí, abyste se vzdělávali, ale pokud máte za poslední 6 měsíců až rok pouze jeden nebo dva tržby, jsou sotva spolehlivé.

Eratické odhady

Měl jsem Zillowu zvýšit hodnotu svého domu o 23% během kolapsu bydlení. Jak se začneme zotavovat, jejich odhad klesl zhruba o 7% z vrcholu. Jedna z mých pronajatých nemovitostí také vzrostla o zhruba 25% během poklesu bydlení na zhruba 50%, než když jsem ji koupil před 4 lety. Nyní je tento odhad jen asi 17%, když jsem v tomto roce viděl obchod kompasů o 40% vyšší. A jedna z mých dalších nemovitostí nemůže dokonce dostat známku Zestimate, přestože je v této budově mnoho jednotek a nachází se v jednom z nejlepších míst v Lake Tahoe.

Jde o to, že každý, kdo se pokusí koupit své nemovitosti během víceletého útlumu, by byl poškrábán hlavou za stále rostoucí ceny. Ve skutečnosti by se někdo pokoušel koupit si nějaký majetek pomocí Zillow během krize by byl zaváděn. Nyní, když se ceny zotavují se strnulou poptávkou, nízkými sazbami a penězi z internetu, můj odhad klesá. Jdi zjistit. V jejich odhadech je vážné zpoždění a volatilita.

Zillowovo nejlepší využití je při pokusu zjistit, co prodával a kdy. Jejich Zestimates a Rent Zestimates dávají údaje o míčových parcích, ale jsou jen jedním z mnoha důvodů, které byste měli vzít před stanovením ceny.

Největší problém se společností Zillow

Největší problém, který mám s realitním průmyslem, nejsou stínové odhadci nebo bezohlední agenti, jejichž motto je: "Je to vždycky dobrý čas koupit nebo prodat nemovitost." Ne. Největší problém, který mám s nemovitostmi průmysl je naprosto absolutní směšný 5-6% prodejní poplatek majitel domu musí zaplatit realitní kancelář.

Pokud stojí 10 000 dolarů na prodej doma ve výši 200 000 dolarů, skutečně stojí 40 000 dolarů na prodej doma 800 000,00 dolarů na základě 5% prodejní provize ?! Dalo by se tvrdit, že by mohlo být vynaloženo více úsilí na prodej doma ve výši 200 000 dolarů, protože je pravděpodobné, že bude v méně žádoucí nebo nižší oblasti poptávky. Představte si, že vlastníte doma ve výši 2 miliony dolarů, což je typické v místech, jako jsou San Francisco a New York City. Vlastníci domů skutečně očekávají, že zaplatí 100 000 dolarů za prodej svého domu? To je naprosto absurdní a něco, co by firmy jako Zillow, Trulia a Redfin měly mít fixované. Ale ne. Proč je to?

Důvod je jednoduchý. Zillow se zabývá odvětví nemovitostí. Odvozují příjmy z reklamy od realitních společností a agentů, kteří chtějí využít platformu společnosti Zillow k vysílání svých služeb a domů k prodeji. 74% zisků společnosti Zillow pochází z poplatků, které zaplatili zástupci za zákazníky a vedoucí bytů, 8% pochází z poplatků, které banky platí za hypotéky, a 18% pochází z reklamy založené na jejich nejnovějších výsledcích za 3Q2014. Výsledkem je, že se Zillow chystá v boji za snížení prodejních nákladů pro prodejce, což nakonec vytváří pro kupce vyšší ceny.

Jeden z největších důvodů, proč domy zůstávají nelikvidní a obrat zůstává nízký, jsou transakční náklady. Pokud bude stát jen 10 dolarů na prodej vašeho domova, pravděpodobně byste byl ochotnější prodat. Pokud však stojí 50 000 dolarů, budete si myslet dvakrát a možná kvůli tomu ztratit peníze.Pokud může průmysl klesnout na model pevného poplatku nebo měřítko procentuálního poplatku, který klesá s rostoucí cenou vašeho domu, mohlo by to pomoct tomu průmyslu dostat se z jeho funku. Bariéry prodeje jsou příliš vysoké.

Navrhovaná struktura poplatků za prodej je prostě 2 000 dolarů za každý hodnotový rozsah 100 000 dolarů v domově až do hodnoty 1,000 000 dolarů. Proto bude dům 500 000 dolarů stát za prodej 10 000 dolarů (2%). Dům ve výši 1 000 000 dolarů stojí 20 000 dolarů na prodej (2%). Zatímco dům ve výši 4 000 000 dolarů také stojí 20 000 dolarů na prodej (0,5%). Zní to jako skvělé řešení, ne? Přineste to každému realitnímu agentovi a budou se posmívat.

Doporučení

Obchod kolem hypotéky: Podívejte se na nejnovější sazby hypoték prostřednictvím společnosti LendingTree. Mají jednu z největších sítí věřitelů, kteří soutěží o vaše podnikání. Vaším cílem by mělo být získat co možná nejvíce písemných nabídek a poté použít nabídku jako páku, abyste získali co nejnižší možnou úrokovou sazbu. To je přesně to, co jsem udělal, abych zablokoval 2.375% 5/1 ARM pro svou nejnovější refinancování. Pro ty, kteří chtějí koupit nemovitost, je totéž v pořádku. Pokud jste našli dobrou transakci, můžete si dovolit platby a plánujete vlastnictví nemovitosti po dobu 10 let, dostanu neutrální inflaci a využijte nízkých sazeb.

Podívejte se na možnosti davů na realitní nemovitosti: Pokud nemáte zálohu na koupi nemovitosti nebo nechcete svázat likviditu ve fyzických nemovitostech, podívejte se na společnost RealtyShares, která je dnes jednou z největších společností, které se dnes obrací na nemovitosti. Nemovitost je klíčovou složkou diverzifikovaného portfolia. Real Estate crowdsourcing také umožňuje být flexibilnější a chirurgické ve vašich realitních investic tím, že investujete mimo místo, kde žijete pro co nejlepší návratnost. Například sazba se pohybuje okolo 4% - 5% v San Francisku, ale přes 10% na Středozápadě, pokud hledáte přísné investování do výnosů. Zaregistrujte se a podívejte se na všechny investiční a investiční příležitosti v okolí Realtyshares. Můžete se podívat a objevit.

RealtyShares Investment Examples
RealtyShares Investment Examples

Aktualizováno pro rok 2018 a dále. Zillow zahájil soutěž, která zaplatí 1 milion USD všem, kteří mohou zlepšit svůj oceňovací algoritmus.

Doporučuje: